Документы для аренды нежилых помещений

Содержание

Сдача в аренду нежилого помещения

Документы для аренды нежилых помещений

17:57, 20 июня 2017 1   0   270

Как сдать в аренду нежилое помещение? Как правильно заключить сделку? Составление договора и налогообложение? Ответы на эти и другие вопросы можно узнать из нашей статьи.

Договор аренды нежилого помещения

Арендодателю можно сдать во временное пользование здания, помещения, сооружения различного назначения, которые относятся к категории нежилых. Все условия аренды регламентируются договором, который составляется между арендатором и арендодателем.

Если сделка заключается на один год, то в таком случае договор аренды не нужно регистрировать. Но в случае, когда аренда долгосрочная и составляет более одного года, то такое соглашение подлежит государственной регистрации в соответствующих органах.

Чаше всего сделки по аренде коммерческой недвижимости осуществляются между юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями.

При составлении договора необходимо учитывать, что в нем должна содержаться следующая информация:

  • адрес расположения объекта недвижимости;
  • технические характеристики, квадратура;
  • срок действия и ежемесячная стоимость арендной платы;
  • права, обязанности и ответственность как арендатора, так и арендодателя.

Соглашение составляется в тройном экземпляре, так как каждая из сторон оставляет себе один вариант, а еще один необходимо предоставить в Росреестр.

Если после заключения сделки нужно внести определенные коррективы, то по согласованию сторон это можно сделать, составив дополнительное соглашение к договору. Срок аренды при необходимости можно пролонгировать после договоренности между контрагентами.

Цена является важнейшим пунктом договора, который в первую очередь влияет на финансовый успех. Цена за квадратный метр зависит от множества факторов, основными из которых являются

  1. Район, в котором расположено здание.
  2. Общая площадь и удобство планировки.
  3. Наличие коммуникаций.
  4. Общее состояние помещения.
  5. Наличие необходимой мебели.

Подписание договора самый ответственный момент для владельца коммерческой недвижимости. Только правильно составленный договор позволит арендодателю не беспокоится о своем имуществе в случае сдачи помещения недобросовестному клиенту.

Поэтому при составлении договора стоит обратиться за консультацией к опытному юристу или в юридическую компанию.

Это потребует дополнительных расходов, однако поможет в будущем избежать возможных рисков, связанных со сдачей помещения в аренду.

Налогообложение

Сдавая в аренду коммерческую недвижимость и получая определенную прибыль, арендодатель обязан оплачивать налог. Согласно российскому законодательству налог оплачивают как юридические, так и физические лица.

Размер налога составляет 13 процентов от общей суммы арендной платы, указанной в договоре.

Не стоит скрывать от налоговой службы тот факт, что помещение сдается в аренду, так как это влечет за собой большие штрафы в размере 20% от неуплаченной вовремя суммы, также начисляется пеня.

Часто задаваемые вопросы

Как определить размер ежемесячной арендной платы? Этот вопрос больше всего интересует арендодателей. Действительно установить конкурентоспособную и выгодную для владельца цену достаточно непросто.

Для оценки нежилого помещения можно обратиться к агентству недвижимости, опытный риелтор поможет правильно оценить объект. Стоит отдавать предпочтение только проверенным агентствам, которые:

  • хорошо себя зарекомендовали на рынке;
  • имеют хорошую репутацию;
  • обладают большим опытом в оценке коммерческой недвижимости.

Можно установить адекватную цену и самостоятельно для этого нужно провести мониторинг цен на коммерческую недвижимость в городе или другом населенном пункте в целом и непосредственно в интересующем районе. Ввиду того, что арендатор снимает помещение с целью ведения бизнеса и получения дохода, поэтому устанавливая цену за аренду необходимо учитывать этот факт.

Еще одним вопросом, который часто интересует владельцев нежилой недвижимости является поиск клиентов. Ведь привлечь клиентов не так легко, и именно от количества арендаторов зависит доход арендодателя.

С целью привлечения клиентов необходимо:

  1. Составить коммерческое предложение.
  2. Разместить объявление о сдаче помещения, офиса или склада в специализированных интернет-порталах, связанных с бизнесом.
  3. Повесить баннер на фасаде здания с информацией о сдаче помещения.
  4. Можно воспользоваться услугами риелтора.
  5. Разместить рекламу в специализированных печатных изданиях.

Сдача в аренду нежилого помещения — перспективное и прибыльное дело. Однако эта деятельность все же связана с определенными рисками.

Чтобы минимизировать их и получать стабильный доход необходимо особое внимание уделить составлению договора и ответственно отнестись к его подписанию.

Правильно составленный договор, соблюдение правил налогообложения, конкурентоспособная цена за аренду являются залогом успеха.

Источник: http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/nezhilye/sdacha-v-arendu-nezhilogo-pomeshheniya.html

Для регистрации договора аренды нежилого помещения какие нужны документы

Документы для аренды нежилых помещений

  • Передача документов о внесении на учет участникам сделки. Для каждой стороны предоставляется экземпляр договора с регистрационным номером и датой постановки на учет в Росреестр.
    1. одна сторона сделки, то оплачивается госпошлина этой стороной.

      Для физического лица выплата составит 2000 рублей, для юридического – 22000 рублей.

    2. Две стороны процесса, то госпошлина оплачивается каждым участником соглашения в размере суммы, деленной на число сторон сделки.

      Если участвуют два гражданина, то каждый из них оплачивает по 1000 рублей госпошлины. Для двух предприятий налог будет составлять по 11000 рублей на каждого участника.

    3. Все стороны аренды и в соглашении принимают участие и организации, и физические лица, то госпошлина оплачивается в размере той суммы, которая получается при делении на число участников сделки.

    Договор аренды нежилого помещения: какие документы нужны для регистрации

    Другое дело, если помещение нанимается на длительный срок – такая сделка обязательно регистрируется в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Обе стороны договора имеют право направления документа в Росреестр, а действовать он начнет сразу же, после регистрации в этом органе.

    Все объекты недвижимости должны состоять на кадастровом учете, на основании документации, поступающей из Федеральной службы регистрации (ФСГР). Однако при регистрации договора аренды с недвижимостью затребовать кадастровый паспорт не получится (разве что его могут показать добровольно), так как в порядке оформления таких сделок нет пункта о его необходимости.

    Регистрация договора аренды нежилого помещения

    6. Согласие собственника нежилого помещения, являющегося объектом муниципальной или государственной собственности на заключение данного договора аренды, если соглашение об аренде заключается казенным или унитарным предприятием, владеющим нежилым помещением на праве оперативного управления или хозяйственного ведения;

    2. Договор аренды нежилого помещения, составленный и оформленный с соблюдением всех обязательных требований законодательства. Договор передается в регистрирующий орган в двух (или более) оригинальных экземплярах.

    Чаще всего требуется предоставить подлинник договора аренды в трех экземплярах.

    Два экземпляра возвращаются после государственной регистрации сторонам договора аренды нежилого помещения (по одному каждой из сторон), а один подлинный экземпляр остается в органе регистрации для помещения в дело с правоустанавливающей документацией;

    Документы для регистрации договора аренды нежилого помещения

    • Заявление на регистрацию соглашения.
    • Копия, уже составленного и подписанного обеими сторонами, договора. Ее нужно будет отнести вместе с остальным пакетом документации в ближайший Росреестр или же в любой орган самоуправления.
    • Кадастровый паспорт помещения.
    • Также следует иметь копию документа арендодателя, которая подтверждает его причастность и права над данным помещение, нужен он для подтверждения возможности всех осуществленных махинаций со стороны арендодателя.
    • Документы удостоверяющие личность.
    • Копия документа прошедшей процедуры оплаты, дабы можно было убедиться в справедливости действий.

    Оформление этого договора может очень сильно помочьв плане защиты от недобросовестных людей, сдающих разнообразные помещения на нужды тех или иных бизнесменов для собственной выгоды (впоследствии они «выселяют» вашу организацию, ведь письменного договора не было, значит, нет и обязательства арендатора в полноценном порядке предоставлять здание или помещение).

    Что за документы для регистрации договора аренды нежилого помещения понадобятся предпринимателю

    • Паспорта сторон или представителей
    • Нотариальная доверенность от представителей
    • ИНН, свидетельство ИП – каждой из сторон, которая является предпринимателем
    • Копия соглашения об аренде
    • Копия свидетельства о праве собственности – предъявляет собственник
    • Кадастровый паспорт на помещение
    • Отчет оценщика с результатами оценки, объекта, сданного в аренду
    • Квитанция об оплате госпошлины
    • Нет полной уверенности в том, что хотя бы один документ подлинный.
    • Отсутствие оснований для государственной регистрации.
    • Пакет бумаг, сданных на регистрацию, не полный.
    • Договор аренды не содержит в себе всех существенных условий или в нем отсутствуют иные сведения обязательные для внесения записи в реестр.

    Перечень документов для регистрации договора аренды нежилого помещения

    Более подробные указания о перечне и форме представляемых документов содержатся в п. п. 8, 29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184).

    2) договор аренды (п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ). Представляется в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав возвращается правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов (п. 5 ст. 18 Закона N 122-ФЗ);

    Что нужно для регистрации договора аренды нежилого помещения в 2018 году

    Регистрация договора аренды нежилого помещения производится на основании обращения одной из сторон, вне зависимости от того, является ли ею арендополучатель или арендодатель. Лицо, которое нуждается в заверении соглашения, обязано представить определенный пакет документов. В частности, в их число входят:

    Процедура аренды нежилого помещения требует обязательного заключения договора между арендодателем и арендополучателем. Однако просто поставленных подписей на бумаге недостаточно, для вступления соглашения между сторонами в законную силу оно подлежит регистрации в Росреестре.

    Нужно ли всегда регистрировать договор аренды нежилого помещения

    Если у вас есть возможность купить – вперед , если ли же вы просто хотите себя попробовать в деле , то ваш вариант – аренда нежилого помещения . Но чтобы процедура прошла успешно следует ознакомиться с некоторыми особенностями сделки. К примеру, часто возникает вопросы:

    Сделка по аренде нежилого помещения – вид гражданско — правового договора , опираясь на который арендодатель берет на себя обязанность отдать на определенный срок во владение и пользование или во временное пользование съемщику нежилое помещение , принадлежащие ему за установленную плату ( статья 606 ГК РФ ).

    Регистрация договора аренды нежилого помещения

    Документы для аренды нежилых помещений

    / Нежилые помещения / Аренда нежилого помещения

    Передача в аренду нежилого помещения оформляется письменно составленным договором аренды нежилого помещения.

    К договорам субаренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к соглашениям об аренде, если иные правила не установлены правовыми актами.

    Договор аренды заключается:

    1. На неопределенный срок;
    2. На определенный срок менее года;
    3. На определенный срок – на год и более.

    По правилам, установленным Гражданским кодексом, государственная регистрация необходима для тех договоров аренды нежилых помещений, которые заключены между арендатором и арендодателем на срок не менее года.

    Следовательно, в первых двух случаях государственная регистрация договора не нужна. В последнем же случае договор будет считаться заключенным и повлечет возникновение определенных правоотношений между сторонами соглашения лишь с момента регистрации.

    В том случае, если обязательное условие о государственной регистрации не будет соблюдено, сделка будет считаться ничтожной, а сам договор аренды – недействительным.

    Вместе с тем, если арендатор или арендодатель уклоняются от государственной регистрации соответствующего договора, другая сторона соглашения имеет право в судебном порядке потребовать обязать уклоняющуюся сторону зарегистрировать данный договор.

    Рекомендуем прочесть статью как правильно сдать квартиру в аренду.

    Что такое межевание земельного участка читайте здесь.

    В правоприменительной практике иногда возникают вопросы, связанные с определением срока договора аренды нежилого помещения.

    Во избежание споров информационное письмо №66 Президиума ВАС определило, что договор аренды, заключенный с первого числа любого месяца текущего года до тридцатого (или тридцать первого) числа предыдущего месяца в следующем году, имеет срок действия равный одному году. Следовательно, такое соглашение подлежит обязательной государственной регистрации.

    Много вопросов возникло и в связи с принятием в 2012 г. закона № 302-ФЗ, который отменил с 1.03.2013 года государственную регистрацию всех совершаемых сделок с объектами недвижимости.

    Однако в своем письме Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы пояснил, что положения данного закона не распространяются на договоры аренды жилых и нежилых помещений.

    Таким образом, договоры аренды продолжают, как и раньше, регистрироваться, если они заключены на год или более.

    Документы для регистрации

    Государственная регистрация любых сделок с недвижимыми объектами, в том числе и аренды , производится территориальным регистрационным органом путем внесения соответствующей записи об аренде в Единый реестр, содержащий сведения обо всех правах на регистрируемую недвижимость и сделки с ней.

    В регистрационный орган стороны регистрируемого договора аренды должны представить определенный перечень документов:

    1. Заявление о регистрации соглашения;

    2. Договор аренды нежилого помещения, составленный и оформленный с соблюдением всех обязательных требований законодательства. Договор передается в регистрирующий орган в двух (или более) оригинальных экземплярах.

    Чаще всего требуется предоставить подлинник договора аренды в трех экземплярах.

    Два экземпляра возвращаются после государственной регистрации сторонам договора аренды нежилого помещения (по одному каждой из сторон), а один подлинный экземпляр остается в органе регистрации для помещения в дело с правоустанавливающей документацией;

    3. Кадастровый паспорт сдаваемого в аренду нежилого помещения, в котором указан размер арендуемой площади;

    4. Для физических лиц, выступающих сторонами договора аренды – общегражданский паспорт или другое удостоверение личности.

    Если одной (или обеими) стороной договора аренды нежилого помещения является индивидуальный предприниматель, он должен предъявить в регистрационном органе удостоверение личности и свидетельство, подтверждающее его регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.

    Для юридических лиц, являющихся арендатором и (или) арендодателем нежилого помещения нужно представить для регистрации:

    • учредительные документы;
    • документ о назначении директора или избрании единоличного исполнительного органа данной организации (например, протокол собрания акционеров);
    • приказ о вступлении директора (единоличного исполнительного органа) в должность;
    • свидетельство о государственной регистрации организации.

    Если от имени арендатора или арендодателя при заключении договора аренды нежилого помещения или его регистрации выступает доверенное лицо, нужна нотариально заверенная доверенность для подтверждения полномочий этого лица.

    5. Оформленное в соответствии с требованиями Семейного кодекса (ст. 35 п. 3) и заверенное у нотариуса согласие супруга (супруги) на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося общей собственностью супругов, либо заявление об отсутствии у лица брачных отношений (для физических лиц, выступающих стороной регистрируемого договора аренды);

    6. Согласие собственника нежилого помещения, являющегося объектом муниципальной или государственной собственности на заключение данного договора аренды, если соглашение об аренде заключается казенным или унитарным предприятием, владеющим нежилым помещением на праве оперативного управления или хозяйственного ведения;

    7. Квитанция, подтверждающая оплату пошлины в размере, установленном законодательством.

    Особенности государственной регистрации договора аренды

    Говоря о регистрации договоров аренды, нужно отметить некоторые особенности и правовые нюансы, которые могут возникнуть у сторон при регистрации.

    Государственная регистрация возможна лишь в отношении того арендуемого помещения, на которое были соответствующим образом зарегистрированы ранее возникшие права арендатора.

    К примеру, невозможно зарегистрировать договор долгосрочной аренды нежилого помещения, которое расположено в здании, построенном, но не принятом в эксплуатацию, поскольку право на данное помещение так и не было зарегистрировано.

    Узнайте, как правильно внести задаток при покупке квартиры

    Можно ли прописаться на даче, вы поймете из этой публикации.

    В последнее время распространена практика заключения предварительных соглашений между субъектами предпринимательской деятельности, в которых они в дальнейшем обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения. Такое предварительное соглашение не нуждается в регистрации.

    Договор субаренды нежилого помещения напротив подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок от года.

    Законом не определен точный срок, в течение которого арендатор и арендодатель нежилого помещения должны зарегистрировать свой договор в регистрационном органе. Тем не менее, договор вступает в юридическую силу лишь с момента получения соответствующего документа, подтверждающего государственную регистрацию.

    Для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами сделки рекомендуется сразу при заключении договора определить, кто из сторон и в какой срок обязан подать документы на регистрацию. Включение соответствующего пункта в договор пригодится и в случае уклонения арендатором или арендодателем от государственной регистрации.

    Источник: https://infonedvizhimost.com/nezhilye-pomeshheniya/arenda-nezhilogo-pomeshheniya/registratsiya-dogovora-arendy.html

    Как сдавать в аренду нежилое помещение?

    Документы для аренды нежилых помещений

    Сдача в аренду нежилых помещений, например, под магазин предполагает поиск подходящего объекта и заключение письменного договора. Необходимо не только правильно заполнить все его разделы, но и соблюдать точную последовательность действий. Как правильно сдать нежилое помещение с юридической точки зрения?

    Законодательство

    Вопросы аренды нежилых объектов регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. Согласно законодательству, к нежилым объектам относятся те, которые входят в состав построек, но не являются пригодными для проживания.

    Самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение может собственник на договорной основе. Он может заключаться только в письменном виде. Если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев, договор не придется регистрировать.

    Если же аренда оформляется на срок более 1 года, договор следует зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре.

    Арендодатели обязуются платить налоги от получаемого от аренды дохода в установленные законодательством сроки.

    Последовательность действий

    Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.

    Подбор недвижимости

    Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.

    Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:

    • Офисные;
    • Торговые;
    • Производственные;
    • Складские.

    Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными.

    После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон.

    Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.

    Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.

    Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

    Заключение договора

    К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:

    1. документы о собственности;
    2. план помещения;
    3. уставные документы собственника.

    После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:

    • оплаты коммунальных платежей;
    • размера арендной платы;
    • срока сдачи помещения;
    • наличия телефонной связи и доступа в интернет;
    • проведения ремонтных работ;
    • условий расторжения договора.

    Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему.

    В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

    Скачать договор аренды нежилого помещения (образец 2019)

    Подписание договора

    Лучше, если арендатор и арендодатель будут подписывать договор в личном присутствии без посредников. В этом случае проще решить спорные моменты, стороны могут пойти на некоторые уступки.

    При составлении договора важно полностью прописать сведения об объекте недвижимости. Они должны включать полный адрес, этаж, площадь помещения. К соглашению следует приложить план помещений.

    Только в таком случае соглашение можно считать действительным.

    Договор подписывается в 2-х экземплярах, если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев. Если планируется долгосрочная аренда от 1 года, подписывается 3 экземпляра договора. По одному экземпляру остается у арендодателя и арендатора. Еще один экземпляр остается у регистратора.

    Передача помещения

    После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.

    Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.

    договора

    Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:

    1. Стороны соглашения – арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
    2. Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
    3. Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
    4. Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
    5. Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.

    Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.

    Субаренда

    Арендатор может передать недвижимое имущество по договору субаренды. Но это возможно только с согласия арендодателя, являющегося собственником объекта. Договор субаренды также необходимо регистрировать в установленном законом порядке.

    Но важно учитывать, что возможно досрочное расторжение договора аренды. Это право есть и у арендодателя, и у арендатора. Фактически, стороны сделки обладают полной свободой действий. Но в договоре должны содержаться основания, по которым возможно досрочное расторжение.

    Существуют следующие особенности субаренды:

    • Период действия ограничивается сроком действия договора аренды с собственником;
    • Если договор аренды прекращает действие, у субарендатора есть возможность перезаключить договор с собственником до окончания периода субаренды на тех же условиях;
    • Если договор заключен на период от 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать.

    Выделяют следующие права и обязанности арендатора:

    1. Осуществление контроля за использованием помещения по назначению.
    2. Своевременность оплаты аренды.  
    3. Выполнение ремонта по соглашению сторон.  
    4. помещения в надлежащем порядке.  
    5. Составление передаточного акта с субарендатором.

    При любых нарушениях принятых обязательств у каждой стороны сделки есть возможность прекратить обязательство до окончания срока договора.

    Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

    Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

    или по телефону:

    • Москва и область: +7-499-350-97-04
    • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
    • Федеральный: +7-800-511-69-34

    Необходимые документы

    По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:  

    • заявление установленного образца;
    • договор аренды со всеми приложениями;
    • кадастровый паспорт;
    • российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
    • доверенность, если документы подает представитель;
    • нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
    • разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
    • письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
    • квитанция об оплате госпошлины.  

    Налоги

    Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:

    1. если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
    2. на местном уровне ставка составляет 2 %.

    Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:

    • УСН 6 % — с общего дохода;
    • УСН 15 % — с доходов за вычетом расходов.

    Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:

    1. на прибыль организации и НДФЛ для ИП – 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
    2. на имущество – 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
    3. на добавленную стоимость – 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

    Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды.

    Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями.

    Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно. 

    Нужно ли регистрировать ИП физическому лицу?

    Действующее законодательство предполагает административную и уголовную ответственность за осуществление незаконного предпринимательства. Уголовная ответственность устанавливается, если ведется незаконная предпринимательская деятельность или извлекается крупная прибыль в размере от 1,5 млн. рублей.

    В случае фиксации нарушения судьи учитывают конкретные обстоятельства человека и множество других факторов. Как правило, не возникает проблем в случае сдачи квартиры или загородного дома.

    Если же сдается нежилой объект, можно выделить несколько признаков предпринимательской деятельности.

    Если помещение покупается непосредственно для сдачи в аренду, деятельность требует регистрации, так как признается предпринимательской.

    Это же относится к аренде длительного срока или к договорам, которые перезаключаются многократно. Данный признак трактуется как факт систематического и намеренного получения прибыли от владения нежилым объектом. Если выявляются эти признаки, гражданину рекомендуется зарегистрировать ИП. В этом случае налог составляет 6 % от общей суммы дохода. НДФЛ же составляет 13 %.

    Владелец помещения должен ежегодно подавать налоговую отчетность.

    Таким образом, аренда нежилого помещения имеет свои ряд особенностей. Необходимо юридически грамотно составить договор, предусмотреть все особенности соглашения и своевременно оплачивать налоги. Это позволит избежать проблем в будущем и на законном основании получать прибыль.

    Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeshhenie

    Какие документы нужны для заключения договора об аренде

    Документы для аренды нежилых помещений

    28.03.2018

    Договор аренды достаточно распространён и заключается по всей стране ежедневно. И если в правоотношениях между физ. лицами такая сделка встречается не так часто, то при активной предпринимательской деятельности аренда нежилых помещений требует надлежащего оформления. Какие же момента следует проработать в первую очередь при заключении сделки?

    Форма договора и основные условия

    Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) не устанавливает обязательной письменной или нотариально заверенной формы заключения договора аренды. Однако согласно ст.609 устанавливает два обязательных случая заключения сделки в письменной форме:

    • подписание договора со сроком действия более года;
    • подписание договора между юр. лицами (или если хотя бы одной стороной договора является юр. лицо или предприниматель).

    Что касается нотариальной заверки сделки, то она является обязательной в случае, если объектом аренды (предметом договора) выступает недвижимость. Это связано с тем, что все договора с недвижимым имуществом, подлежат гос. регистрации.

    В предпринимательской практике чаще всего встречаются именно нотариально заверенные сделки в письменной форме.

    Порядок заключения договора аренды нежилого помещения, наиболее часто встречающийся в предпринимательской практике, соответствует общим правилам аренды недвижимости.

    Основные условия сделки также установлены ГК РФ. К ним можно отнести:

    • срок договора;
    • его цена;
    • дата и место заключения;
    • реквизиты сторон.

    Для некоторых типов договора аренды, например, для договора об аренде земельного участка устанавливается расширенный перечень основных условий. Так, к таким условиям также относят кадастровый номер, точное место расположения, отсутствие или наличие отягощений. Такой перечень установлен Законом «Об аренде земли».

    Регламент заключения договоров аренды чётко не прописан законодателем. Он лишь даёт основные ориентиры, которых стоит придерживаться сторонам.

    Что касается, момента, с которого начинает действовать договор, то здесь нужно руководствоваться общим правилом, установленным для договоров – правилом действительности с момента его заключения, а если договор подлежит государственной регистрации – с момента гос. регистрации. Этот момент может стать важным на практике.

    Например, если стороны заключили договор, однако имущество было передано в аренду по факту  только через год после подписания договора. Должен ли, в таком случае арендатор внести плату за этот год, ведь, по сути, имуществом он не пользовался? Безусловно, должен.

    Отсутствие в договоре необходимых основных условий может стать причиной признания сделки недействительной. Одним из наиболее важных основных условий является срок заключения договора аренды.

    Безусловно, в случае если стороны сделки не указали в документе срок, на который она заключена, в судебном порядке можно доказывать намерение сторон заключить сделки на неопределённый срок (в соответствии с положениями ст.610 ГК РФ).

    Однако юристы рекомендуют избегать такого условного дефекта, так как он может повлечь за собой дальнейшую неправильную трактовку договора заинтересованной стороной.

    Во всём, что касается других условий договора аренды или их характеристик (например, размер цены или возможность изменения реквизитов сторон) законодатель более лоялен. Условия заключения договора аренды устанавливаются сторонами на основе принципа диспозитивности – согласно усмотрению сторон. Главное требование к таким условиям и договору в общем – непротиворечив закону.

    Документы для заключения договора

    Закон не устанавливает чёткого перечня документов, без которых подписание договора аренды невозможно. Однако согласно практике правоприменения для заключения договора аренды необходимы следующие документы:

    • для юр. лиц или предпринимателей – свидетельство о регистрации, для физ. лиц – паспорт (паспорт также необходим для представителей юридических лиц, от имени которых заключается сделка);
    • свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе;
    • для юр. лиц – устав и учредительный договор;
    • нотариально заверенная доверенность на право заключения договора – для юр. лиц и предпринимателей;
    • документы, которые подтверждают право распоряжения/владения/собственности

    арендованным имуществом;

    • банковские реквизиты (БИК, р/с, к/с).

    Кроме того, при аренде недвижимости арендодателем может выступать только собственник недвижимости или лицо, уполномоченное доверенностью.

    При необходимости нотариальной заверки договора документы для заключения договора аренды нежилого помещения или другого имущества предоставляются нотариусу.

    Последний проводит проверку на их правомочность и заверяет подписанный сторонами в его присутствии договор.

    ГК РФ определяет отдельные требования к этапу исполнения договора. Прежде всего, на правоотношения аренды распространяются общие требования, установленные ГК для договоров и их исполнения.

    Что же касается специфики отрасли, то здесь стоит отметить, что арендованное имущество должно быть предоставлено в распоряжение арендатора в состоянии, предусмотренном договором. Арендатор имеет право не принять имущество, если оно не соответствует заявленным арендодателем качествам.

    Кроме, того арендатору должны быть предоставлены все надлежащие документы (например, тех. паспорт или сертификат качества).

    Порядок досрочного расторжения договора аренды, инициированного арендатором, предусмотрен ст.620 ГК РФ.

    Арендодатель же имеет право на постановку вопроса о досрочном расторжении договора во всех случаях, предусмотренных самой сделкой.

    Следует отметить, что расторгается с учётом тех же норм законодательства, которые регулируют её заключение. В целом  расторгнуть договор аренды можно тремя способами:

    • путём направления контрагенту письменного предложения расторгнуть договор по согласию сторон;
    • путём одностороннего отказа без дополнительного уведомления;
    • через обращение в суд.

    Следует также отметить, что если срок действия сделки истёк или подходит к концу, арендатор вправе письменно обратиться к арендодателю с просьбой пролонгировать действие договора или заключить новый. При этом условия новой сделки могут отличаться от установленных ранее.

    Практические нюансы при подписании договора

    Первое, что стоит сделать, заключая договор аренды – проверить своего контрагента. Если это юридическое лицо, необходимо убедиться в отсутствие двух негативных его характеристик:

    • наличие судебных процессов с участием контрагента в качестве должника;
    • пребывание контрагента на стадии банкротства;

    Кроме того, перед заключением договора аренды необходимо проверить правомочность контрагента по отношению к имуществу (право собственности, владения или распоряжения имуществом). Также необходимо понимать, какой именно договор заключается – аренды или субаренды.

    Недобросовестные арендодатели могут сдавать имущество, ранее полученное в аренду. Загвоздка состоит в том, что в случае признания недействительным или незаключённым, в силу разных обстоятельств, договора аренды, субаренда признаётся такой же.

    Также она подлежит прекращению в ситуации, когда первичный арендатор не выполняет условия сделки.

    Действующий в гражданском праве принцип свободы договора позволяет сторонам устанавливать такие условия, которые не противоречат закону. В связи с этим, недобросовестный арендатор или арендодатель могут включить в договор такие условия выплаты штрафных санкций за самые мелкие нарушения сделки, которые хоть и не противоречат закону, но ставят одну из сторон в неудачное положение.

    Законодательством также предусмотрена возможность заключения такого подвида договора аренды, как договор аренды будущей недвижимости. Он может заключаться относительно недвижимости, находящейся в процессе строительства. После завершения строительства недвижимого имущества арендатор приобретает право на получение недвижимости в своё пользование.

    После этого также может быть перезаключён договор аренды обычный. Однако достаточно частой является ситуация, при которой арендодатель отказывается подписывать обычный договор аренды. При заключении сделки аренды будущей недвижимости следует обратить особое внимание на максимально детальное описание объекта аренды.

    Именно это позволит избежать в будущем отказа арендатора.

    Порядок заключения договора аренды не предусматривает это как основное условие. Однако судебная практика разрешения таких споров достаточно распространена.

    В целом следует отметить, что договор аренды, несмотря на свою широкую распространённость, часто является причиной судебных разбирательств по его невыполнению или ненадлежащему выполнению. Именно поэтому необходимо проработать все условия на этапе его заключения, во избежание дальнейших возможных проблем.

    Источник:

    Документы для аренды нежилых помещений

    Аренда нежилых помещений должна быть оформлена письменным договором. Если заключается договор субаренды, правила его составления аналогичны порядку соглашений об аренде.

    Договор аренды нежилого помещения может быть заключен:

    • На неопределенный срок.
    • На определенный срок до одного года.
    • На определенный срок свыше одного года.

    Гражданский кодекс РФ устанавливает, что подлежат государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, рассчитанные на действие в течение года и более. Это означает, что в первых двух случаях договора не нуждаются в государственной регистрации.

    При заключении договора об аренде на срок свыше одного года отсутствие государственной регистрации сделает сделку ничтожной, а договор недействительным.

    Источник: https://novpedkolledg2.ru/instruktsii/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-zaklyucheniya-dogovora-ob-arende.html

  • Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.