+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как содержать и сдавать в аренду квартиру в Германии

штудирен

Как содержать и сдавать в аренду квартиру в Германии

На рынке жилья в Германии последние годы сложилась непростая ситуация. Как в одну из самых развитых европейский стран, сюда стекаются иностранцы со всех уголков мира и по самым разным поводам.

Миграции происходят также и внутри страны: люди, особенно молодежь, всеми силами стараются выехать из маленьких городков и сёл и перебраться в областные центры или просто крупные экономически развитые города.

В таких городах гораздо больше вакансий, кружков по интересам, возможностей для личностного и профессионального роста. Как следствие, в особенно привлекательных для жизни городах спрос на жилье начинает сильно превышать предложение.

Одним из таких городов является Мюнхен, и на его примере мы расскажем вам о том, что учитывать при поиске жилья для того, чтобы этот самый поиск увенчался успехом в условиях абсолютной безнадёжности.

Где в Германии найти квартиру для аренды?

На штудирене уже была написана статья на этот счет, которая не теряет актуальности и сегодня. Там рассказывается о том, какие сайты по поиску недвижимости бывают, а также о том, как ими пользоваться.

Помимо этого, жилье можно искать в фейсбуке в немецких тематических группах. Вот, например, только некоторые из них (для поиска жилья в Мюнхене):

Также есть городские группы и вконтакте. Во многих из них есть треды по поиску жилья, где «наши» в Германии предлагают своё жилье «нашим» переезжающим. Несмотря на кажущуюся абсурдность, там можно найти действительно неплохие предложения, и я не рекомендую ими брезговать. Вот, например, как выглядят мюнхенские группы:

  • https://.com/topic-1508674_28414119
  • https://.com/topic-81253_27852211

Помимо жилья, сдаваемого помесячно, есть еще большое предложение квартир, сдаваемых посуточно. Идеальный вариант для подбора таких квартир — airbnb.

Практически за ту же стоимость, что и при помесячной аренде, вы можете снять полностью меблированную квартиру в хорошем районе со включенными в стоимость коммунальными услугами и интернетом (а перейдя по ссылке вы ещё и получите дополнительную скидку в 23 евро на первый заказ).

Проблемы, связанные с поиском жилья в Германии

Представьте себе ситуацию: вы находите объявление по интернету, предлагающее ухоженное, в меру дорогое жилье недалеко от третьего городского кольца.

Сказочные условия! Вы убеждаетесь в том, что объявление — не обман, и что оно всё ещё активно, и даже назначаете арендодателю встречу.

За 10 минут до назначенного времени вы подходите на место и готовитесь к началу поиска «того самого дома и той самой квартиры», заранее настроившись на то, что это может быть непросто.

Но не переживайте: скорее всего, квартиру будет видно издалека, в лучшем случае — по открытой двери в подъезд, в худшем — по шлейфу из соискателей, тянущемуся от самой входной двери через весь подъезд и лестничные пролёты на улицу и по ней ещё немножко. Так выглядит поиск квартиры в Гамбурге, в Мюнхене и ещё в ряде особенно популярных немецких городов.

Огромный спрос — большая проблема, однако, увы, не единственная. Кто, если не штудирен, расскажет вам об остальных?

Размер сберкнижки

В городе вроде Мюнхена вам нет смысла начинать искать квартиру «стандартными» методами, если у вас на счету нету 5 тысяч евро. Могу представить, как у некоторых читателей на этих словах брови недоуменно поползли вверх, поэтому сразу обнадёжу: названная сумма намеренно несколько завышена, однако при самом плохом развитии событий вам нужно будет ориентироваться именно на неё.

При поиске жилья у вас возникнут следующие статьи расходов:

  • Оплата маклерских услуг. Маклер в Германии — это человек, которому платят за то, чтобы он относился вам как к… так себе относился, в общем. За надменный взгляд, наглые вопросы и общее пренебрежение вам нужно будет заплатить маклеру ни много ни мало — 2,38 от «холодной» аренды квартиры (общая аренда минус коммунальные, без учёта электричества). В случае с Мюнхеном, где средняя аренда жилья составляет 600–700 евро/месяц, при заселении вам нужно будет одним махом расстаться с 1500 евро.UPD. С июля 2015-го года маклерские услуги перевесили на арендатора, так что пока эту графу расходов можно вычеркнуть. Надолго или нет — будет видно. В любом случае стоимость маклерских услуг будет с высокой долей вероятности включена в стоимость аренды, так что можно ожидать дополнительного повышения стоимости аренды в ближайшее время.
  • Далее следует залог, который обычно составляет 3 «холодных» месячных аренды, то есть — ещё около 2000. Помимо этого, вам нужно будет сразу оплатить аренду первого месяца, с учётом коммунальных и так далее это будет ещё около 800 евро. Итого за средних параметров квартиру в баварской столице в первом же месяце вам нужно будет отдать чуть более 4 тысяч евро (4100–4200, при наших расчетах). И это если вам повезет.
  • Также учтите, что большинство квартир в Германии сдаются без мебели. Немцы терпеть не могут подержанную мебель, а поскольку рынок существует по большей части для них, найти квартиру с мебелью довольно сложно. Поэтому к вышеуказанной сумме можно добавить около двух тысяч евро на обустройство жилья, которые вы потратите в следующие 3–4 месяца, в зависимости от ваших аппетитов и вкусов. 2 тысячи — это если Икея и покупка б/у мебели в хорошем состоянии на специальных сайтах.

Каверзные вопросы

Немцы не заинтересованы в том, чтобы вас поселить. Германское законодательство очень сильно защищает арендаторов, поэтому многим проще не селить к себе никого, чем поселить неплатежеспособного товарища. Конкурс на каждую квартиру на момент написания статьи — несколько сотен человек, поэтому даже если у вас на счету лежат миллионы евро, вас будут проверять по следующим параметрам:

Работа и финансовая состоятельность

Увы и ах студентам. Услышав вопрос «Где, за какие деньги и как долго вы работаете?», можно смело идти на выход. Некоторые арендодатели готовы рассмотреть финансовое поручительство родителей, однако в том случае, если оно выдано в Германии. Документы из «третьих» стран мало кого убедят.

Однако сложно будет и в том случае, если вы на испытательном сроке. В этом случае хорошо иметь при себе визитку начальника, который готов дать на ваш счёт личную рекомендацию. Если ваш месячный заработок сильно меньше трёх аренд квартиры, вас также пододвинут в рейтинге на несколько мест ниже.

Кредитная история

Даже если по предыдущему пункту вы понравились арендодателю, при плохой кредитной истории вам квартиру не сдадут. В целом, логично: даже при заработке в 3–4 тысячи евро/месяц вы можете оказаться последним козлом с несколькими судимостями за невыплаты финансовых обязательств.

Количество человек, которые будут жить в квартире

Несчастному соискателю будет в несколько раз труднее найти квартиру, если он собирается жить не один. Дело в том, что в Германии арендодатели считают не «Если молодой человек снимает квартиру один, он будет водить в неё кого не попадя и шумные вечеринки устраивать.

Лучше сдать семейной паре, так спокойней», а «Если молодой человек снимает квартиру один, он износит её в два раза меньше, чем если квартиру будут снимать два и более человек». Совет, который получал от маклера при поиске жилья я, звучал так: даже если квартира нужна на двоих, надо говорить, что один, чтобы квартиру дали.

После того, как вы поселитесь и дадите арендодателю денег, уговорить на второго человека будет намного проще.

Идеальный кандидат для немецкого арендодателя выглядит так: вы работаете несколько лет на крупной и известной компании, которая оплачивает аренду жилья за вас. При этом в квартире вы особо жить не будете в связи с частыми командировками.

Также, заведение семьи и детей в планы на эту жизнь не входит, зато входит снимать квартиру не менее 10 лет, желательно оплачивая ремонты и пересматривая стоимость аренды каждый год.

В качестве приятного бонуса — SCHUFA, чистая и невинная, как девичья слеза, оброненная в альпийское озеро.

Мошенничество

Как и везде, в Германии существует особая прослойка людей, которая наживается на чужих бедах нечестным путём. Различного рода мошенники могут попасться и на вашем пути, так что будьте готовы. Схема мошенничества довольно проста:

На сайте с недвижимостью выставляется объявление с идеальной по многим параметрам квартирой, предлагаемой за разумные (раньше было дешевле разумного, но мошенники поняли, что палятся, и исправились) деньги.

При контакте вам отвечают на английском или плохом немецком текст с содержанием вроде «Прошу прощения, я сейчас не в стране, вы мне отправьте денег на счёт, а я вам ключи по почте вышлю/через друга передам». Как можно догадаться, никаких ключей по почте не приходит: получив деньги, мошенник просто исчезает.

Что же делать?

Общая рекомендация, которую можно дать ищущим: искать всеми возможными способами, рассказать всем вашим знакомым о том, что вы ищете жилье, а также быть максимально пунктуальными, вежливыми и приветливыми на смотре жилья. Постарайтесь сделать комплемент маклеру или арендодателю насчет его недвижимости. Поговорите с ним на общие темы, сделайте что-нибудь, чтобы запомниться.

После смотра не ждите, пока арендодатель вас наберет: позвоните сами, проявите свой интерес. Даже если жилищный вопрос вам не горит, сделайте вид, что вам нужно срочно, даже если это не так. Собственно, вам не обязательно рассказывать всё, как есть. В тех вопросах, которые нельзя проверить, немного приукрасьте. Помните, что вы общаетесь с живыми людьми, которые наделены эмоциями.

Если вы видите, что при общем положительном прогнозе ваш арендодатель ведёт себя неуверенно, узнайте, что его смущает. Принесите рецензии о вас с работы/вуза/предыдущего места жительства. Будьте креативны 🙂

Напоследок расскажу вам историю того, как искал жилье я.

Изначально взяв за установку, что маклерские взносы я платить не собираюсь (а жилье нужно было получить быстро — в течение полутора месяцев), я, полный страхов и надежд, открыл (и тут же закрыл) большинство сайтов — из предложений были только WG, фейк и очень дорогие (> 1000 евро/месяц) варианты.

Какое-то время я перебирал варианты (этим — пишу, тем — не пишу), но уже через неделю понял, что не в том положении нахожусь, чтобы вредничать, и начал рассылать всем подряд длинное шаблонное письмо, в котором менял только имя/фамилию арендатора. Ответов я получал примерно на 10% этих писем.

Как можно было понять из ответов, людям было просто лень читать много буковок, поэтому в несколько итераций моё письмо сократилось до четверти первоначального размера и состояло, по сути, из вопросов (когда термин для посещения? когда можно заехать? как надолго жилье сдается?), личных данных (заработная плата, возраст, пол, привычки, наличие домашних животных и т. д.), а также приветствия/прощания. На такое письмо отвечали два из трёх. Ещё спустя неделю я начал обзванивать тех арендодателей, которые указывали свой номер на сайте. К тому моменту я почти полностью перешел на фейсбук и immobilienscout24. В фейсбуке жилье сдавалось обычно студентам или за невероятные деньги, поэтому я так ничего и не нашел. А вот со скаута предложений было много.

Потом начались термины. В день у меня было 2–3 смотра: один утром до работы и ещё 1–2 после. Толпы людей, парадная улыбка, диалоги по душам с маклером, упражнения в остроумии: всё это для того, чтобы в каждом третьем предложении попадать в «финальный раунд» и получить отказ по какой-то причине.

Одна из причин: я искал квартиру на двоих, и если бы продолжал говорить правду, то эту статью писал бы с лавки главного вокзала. Спасибо маклеру, который поделился со мной навыком лжи во спасение. Вторая причина: поздний заезд.

Отвечая на вопрос арендодателя «Когда вы можете заехать?» что-то вроде «Через три недели, пока жилье ещё есть», я тут же ставил на себе крест в его глазах.

Как и в большинстве таких историй, квартира нашлась по чудесному стечению обстоятельств, когда невольно всё было сделано правильно.

 Спустя три недели поиска у меня было два предложения по жилью: одно — за городом в частном на несколько семей, другое — в центре, через дорогу от метро, но меньше по размерам раза в два (при этом практически за ту же стоимость).

 Я решил, что буду селиться у метро, но на всякий случай решил позвонить и за город, не дожидаясь звонка от арендодателя. Удивленным голосом арендодатель спросил у меня, точно ли я хочу снять его квартиру, и, получив утвердительный ответ, сказал, что я могу приезжать за ключами в понедельник.

Почувствовав твердую почву под ногами, я позвонил арендодателям возле метро, полный готовности впасть в сладкое состояние, когда не тебя выбирает арендодатель, а ты его. Каково же было моё разочарование, когда пожилая пара, сдававшая квартиру у метро, отдала её другому интересующемуся просто потому, что «она нам сказала, что ей жить негде. Вам же есть где жить ещё три недели, так?»

Что было делать в такой ситуации, очевидно каждому:

— Алло, херр такой-то? Насчет понедельника всё в силе? Давайте в 17:30?
— Грюс готт. Да, заезжайте. Я сразу возьму договор, всё оформим. Бис данн.

Источник: http://studieren.ru/wie-man-eine-wohnung-zum-mieten-bekommt/

Как снять жилье в Германии? Что нужно знать обязательно?

Как содержать и сдавать в аренду квартиру в Германии

Голубая мечта любого среднестатистического россиянина (белоруса, украинца) – своя собственная квартира. Жить на съемной и платить «чужому дяде» немалые деньги – как-то не в наших привычках.

 Совсем не так в Германии. Арендовать квартиру и поселиться там на всю оставшуюся жизнь считается вполне обычным явлением.

Цены на покупку жилья в стране весьма высоки, а немцы очень часто «имущественных» кредитов опасаются.

Есть и еще один момент в пользу аренды: купишь квартиру, а потом вдруг придется внезапно сменить место работы – добирайся потом невесть откуда!  А так сменил работу – сменил и квартиру. Практично и не так хлопотно. Тем более что в некоторых малонаселенных деревеньках продать жилье (особенно дом) – сомнительное удовольствие.

Поэтому 57 % немцев живут в съемных домах и квартирах. Тем более: в Германии съемщик жилья – это не бесправный человек. И тем дольше он живет в одной и той же квартире – тем сложнее будет его оттуда “попросить”. Да и хозяин квартиры совсем не вправе, когда ему захочется,  заявляться в “гости” к тем, кому сдает жилье,

Как снять квартиру в Германии?

Самый знаменитый сайт, где немцы ищут жилище (как для аренды, так и для покупки) – это  immobilienscout24.de

Снять жилье внаем можно напрямую у его владельца, а можно через маклера. В первом случае финансово это будет выглядеть так: хозяину платится залог, так называемый Kaution, и установленная арендная плата.

Что собой представляет залог? Это сумма в две или три арендных платы, которую помещают в банк – на особый счет. Залог «работает» гарантией для владельца квартиры на возможные экстремальные случаи.

К ним относится: во-первых, неуплата съемщиком аренды, а во-вторых, возможность поломок, обнаруженных при его выселении из жилья.

Если ничего такого не произошло и съемщик оказался гражданином вполне дисциплинированным и ответственным – залог, когда истечет срок аренды, ему возвращается.

Оформление аренды через маклера обойдется несколько дороже: к уже указанным расходам добавляется плата за посредничество, то есть за услуги маклера  –  примерно две арендные суммы (Kaltmiete) придется ему заплатить.

 Kaltmiete –  обозначает так называемую «холодную арендную плату», т.е. коммунальные услуги в ней не учитываются, в отличие от Warmmiete – платы «погорячее», с оплатой коммунальных услуг.

Интересно, что перед заключением сделки будущему съемщику квартиры надо собрать много важных бумаг.

Так, кроме заявления-анкеты, нужны еще справки, подтверждающие отсутствие задолженностей, уровень доходов, для безработных – получение соответствующего пособия.

Для тех, кто ищет квартиру в крупных городах, где найти достойную квартиру – настоящий труд (Мюнхен, например) – лучше позаботиться об этих бумажках заранее и уже в первый же визит на осмотр квартиры являться с ними.

Стоит отметить, что сделка об аренде может и не состояться, если владелец квартиры усомнится в том, будет ли квартира сниматься на заранее оговоренный значительный срок. А еще ему может не понравиться, если в семье есть маленькие дети или домашние животные. Но обычно это указывается уже в объявлении.

Квартиры в Германии в большинстве своем сдаются без мебели. Но очень часто с кухней, за которую бывший квартиросъемщик (или же сам владелец) может попросить заплатить – нравится она вам, или нет.

В некоторых городах поиск нового жилья может занять несколько месяцев.

Также существует ряд правил: о завершении аренды вам нужно сообщить за 3 месяца, и за все эти месяцы придется платить: неважно будете ли в ней проживать или нет. Ну и выезда старых жильцов тоже часто приходится ждать.

Снять квартиру в Германии: цены

Цены на съем квартир и домов в Германии варьируется от региона к региону, от города к городу.

Самое дорогое жилье в следующих немецких городах: Мюнхен (17,28 евро за кв.м) , Франкфурт (13,58) , Штутгарт (13,34), Ингольштадт (11,85) , Майц (11,82). Цены – указаны средние, в любом из этих городов можно найти жилье и намного дороже указанной цифры.

Особенно в Мюнхене, на указанном выше сайте есть трехкомнатные квартиры с ежемесячной арендой 3500 евро (без учета коммунальных услуг).
Как видите, самый дорогой город – совсем не столица страны.

В Берлине один квадратный метр обходится в среднем за 11, 72 евро.

Самые дорогие города обозначили. Но есть и те, которые называются самыми дешевыми. И это: Хемниц (5 евро за кв.м), Бремерхафен (5), Зальцгиттер (5,10), Хаген (5,20), Гельзенкирхен (5, 22).

Это список именно из крупных городов, а такими в Германии – являются те, население которых больше 100 тысяч человек.

То есть во многих деревнях и мелких городах арендная плата может быть и ниже (но не факт!).

Допустим вы нашли трехкомнатную  квартиру в Берлине – 75 кв.м за 800 евро. Плюс вы должны заплатить каутион (а это может быть сумма от 800 до 2400 евро). Конечно, можно оплатить её частями, но и это не всем всегда по карману. Поэтому съемщиком квартиры без стабильного заработка в Германии тоже быть не просто.

Источник: https://www.das-germany.de/kak-snyat-zhile-v-germanii/

Аренда квартиры в Германии

Как содержать и сдавать в аренду квартиру в Германии

Источник: http://brd.su/arenda-kvartiry-v-germanii/

Аренда жилья в Германии: что необходимо знать?

Как содержать и сдавать в аренду квартиру в Германии

Часто случается так, что поиск новой квартиры в Германии становится разочаровывающим опытом – особенно в больших городах, таких как Мюнхен или Берлин.

По мнению издания The Local, несколько советов от Немецкой ассоциации арендаторов (Deutschen Mieterbund или DMB) помогут лучше ориентироваться на немецком рынке недвижимости.

Дело не быстрое

После того как подходящее жилье найдено и все документы подписаны, дальнейший механизм в правовом отношении довольно прост: арендатор просто вносит оговоренный задаток и вселяется согласно заранее оформленному договору. Однако предшествующие этому моменту действия могут занять довольно много времени.

«Чем больше времени вы можете потратить, тем лучше будет результат», утверждает Ульрих Ропертц, пресс-секретарь Deutschen Mieterbund.

По словам специалистов, поиск жилья в центре большого города для человека со средним доходом может длиться несколько месяцев.

Новые предложения

Конкуренция на рынке жилья в таких городах как Берлин и Мюнхен невероятно велика не стоит удивляться, увидев очередь из тридцати и более человек, ожидающих за дверью при открытом просмотре.

«Нехватка тысяч квартир особенно остро ощутима в мегаполисах и университетских городках. Как следствие, арендные ставки неуклонно растут», говорит Ульрих Роперц.

В таких условиях скорость имеет значение. Агентство недвижимости часто начинает выбор возможных арендаторов с того момента, как предложение переходит в онлайн. У тех, кто первым отправляет запрос на просмотр, шансы повышаются.

Подготовка документов

Тот, кому прислали приглашение на просмотр, является потенциальным арендатором наряду с десятками других выбранных кандидатов.

Один из способов выделиться принести с собой все необходимые документы, показав тем самым серьезность намерений и понимание особенностей бюрократического аппарата Германии.

Помимо справки о зарплате за последние три месяца и ксерокопии паспорта, понадобится Mietschuldenfreiheitsbescheinigung подтверждающее платежеспособность письмо от предыдущего арендодателя или от владельца квартиры, за проживание в которой в силу каких-то причин плату вносить не требовалось. Произнесенное при этом на одном дыхании данное громоздкое слово впечатлит менеджера вдвойне. Также может понадобиться оценивающая кредитный рейтинг справка из банка.

Репутация менеджера

В Германии не принято иметь дело с арендодателем напрямую. Некоторые агентства лучше, чем другие. Всегда стоит уделять немного времени интернет-исследованиям с целью выяснения, не возбуждались ли судебные иски против агентства. Существуют примеры, как компании, управляющие тысячами объектов недвижимости, обвинялись в использовании различных махинаций для обмана арендаторов.

«Безусловно, из разговора с менеджером трудно определить степень его надежности. Но в то же время можно понять, насколько он владеет информацией об объекте. Профессионал должен знать, к примеру, какие в определенном районе расположены магазины, где находятся ближайшие школы, детские сады и так далее», отмечает Ульрих Ропертц.

Телефонный звонок

Имея дело с общенациональными жилищными ассоциациями, можно попробовать связаться с их представителями напрямую по телефону. В крупных компаниях ежедневно имеют дело с многочисленными электронными письмами или онлайн-формами, поэтому существует вероятность, что по какой-то причине заявка может быть проигнорирована. Разговор непосредственно с менеджером может повысить шансы.

Ключевые вопросы

Deutschen Mieterbund советует всем, кто приходит на просмотр, всегда задавать несколько обязательных вопросов.

Во-первых, нужно выяснить, принадлежит ли квартира частному лицу или компании недвижимости. Вероятность расторжения договора возрастает, если он заключен с частным владельцем, который в любое время может принять решение о личном пользовании квартирой.

Во-вторых, необходимо узнать о том, существуют ли планы по модернизации здания, что может привести впоследствии к повышению арендной платы.

В-третьих, следует владеть информацией о расходах предыдущих жильцов на электроэнергию, отопление и воду для того, чтобы знать, сколько придется платить сверх Kaltmiete, то есть аренды без дополнительных затрат.

Менеджер всегда будет стараться показать жилплощадь с самой лучшей стороны. DMB, в свою очередь, рекомендует просматривать предлагаемый объект как минимум дважды, причем в разное время суток. Что же касается арендных контрактов, то во избежание неприятных неожиданностей в будущем, прежде чем подписать документы, их необходимо изучать внимательнейшим образом, несмотря на внушительный объем.

Аренда жилья в Германии: что необходимо знать? обновлено: Октябрь 2, 2018 автором: Марко Баянов

Источник: https://germania.one/arenda-zhilja-v-germanii-chto-neobhodimo-znat/

Как содержать и сдавать в аренду квартиру в германии

Как содержать и сдавать в аренду квартиру в Германии

Вы приобрели квартиру в Германии и желаете приобретать доход от сдачи в аренду. Думается, верно выбрали район, тип объекта, вычислили процент годовых и остались довольны. Сейчас перед вами появляется вторая неприятность – отыскать арендатора.

В прошлом материале мы начали разговор о том, как и где лучше купить недвижимость для сдачи в аренду в этом государстве.

В этом случае поведаем, как отыскать арендатора, с какими изюминками аренды в Германии нужно будет столкнуться, и, возможно ли, в случае если что, выгнать неугодного квартиросъемщика.

Где искать?

Поиск арендаторов в Германии происходит кроме этого как, к примеру, в Российской Федерации. Каких-то знаковых изюминок тут нет.

Или вы осуществляете поиск самостоятельно: к примеру, размещаете объявление о сдаче в аренду на одном из популярных порталах по недвижимости (из наибольших: www.ImmobilienScout24.de, www.immonet.de, www.wohnungsmarkt24.de, www.null-provision.

de), или возлагаете поиск на управляющую компанию либо маклера, что специализируется на сдаче недвижимости в аренду в том либо другом городе.

Как раз они (маклер либо управляющая компания) размещают объявления, показывают объект недвижимости, контролируют платежеспособность потенциальных арендаторов и заключают соглашение аренды.

Цена одолжений маклера образовывает, в большинстве случаев, два месячных размера холодной арендной платы и оплачивается обладателем недвижимости при успешном заключении соглашения аренды.

Действительно, как подмечает, исполнительный директор компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер, в некоторых случаях, в то время, когда речь заходит об аренде объектов, пользующихся громаднейшим спросом среди съемщиков, услуги маклера оплачивает сам арендатор.

Справка

Холодная аренда – это арендная плата не учитывая услуг ЖКХ. Из холодной аренды обладатель недвижимости оплачивает услуги домоуправления, и делает ежемесячные взносы в коммунальную кассу.

Обратите внимание! По законам Германии, максимально допустимый провизион («гонорар», «вознограждение»), что выплачивается маклеру, образовывает 2,38 месячной оплаты.

О маклерах

Все маклеры, имеющие лицензию, трудятся официально и надежны. Однако, лучше обращаться к большим маклерским компаниям либо независимым маклерам. В любом случае при сдаче жилья в аренду, больше внимания все же стоит уделять потенциальному арендатору, а не маклеру, что его отыскал.

Учтите, что маклер не отвечает за отысканного арендатора. Он, само собой разумеется, контролирует его документы. По ним, и по личной беседе убеждается в некоей надежности съемщика.

Но обеспечивать порядочность того либо иного арендатора и юридически нести ответственность за него маклер не имеет возможности.

В случае если же вы решили заняться поиском самостоятельно и опубликовать объявление о сдаче в аренду на одном из сайтов, то имейте в виду, что в объявлении необходимо упомянуть о: наличии либо отсутствии кухни, количестве помещений (помещениями не считаются коридоры, уборные, ванные, кладовки и кухни), площади жилья, этажности, отсутствии либо наличии парковочного места, подсобных помещениях, и, наконец, стоимости аренды (тёплой либо холодной).

какое количество искать?

В большинстве случаев срок поиска арендатора образовывает 1-3 месяца. Продолжительность поисков зависит от размера и самого объекта недвижимости желаемой арендной платы.

Для ускорения этого процесса имеется пара способов, воспользоваться которыми рекомендуют специалисты. Во-первых, для более стремительного поиска арендатора возможно снизить арендную плату, дабы выделиться на фоне соперников (их вероятнее будет много) либо придать объекту больше привлекательности (к примеру, сделать ремонт).

Во-вторых, при смене арендатора простоя недвижимости возможно избежать, в случае если заблаговременно позаботиться о поиске нового съемщика, другими словами сразу после получения уведомления арендатора о его выезде.

Пример. Поисковая совокупность германского портала ImmobilienScout24 на запрос “2-комнатная квартира в Мюнхене”, выдала 645 результатов. В среднем квартиры маленького метража тут сдают по €800 в месяц.

В мелком Беблингене (150 тыс.обитателей, почва Баден-Вюртемберг) таких предложений выяснилось 69, а средняя арендная плата составила €600.

Кого выбрать?

Перед сдачей недвижимости в аренду обладатель жилья в Германии, в большинстве случаев, требует потенциального арендатора заполнить особую анкету, и дать документы, подтверждающие платежеспособность “соискателя”: справку от прошлого арендодателя об отсутствии задолженностей и выписку из регистра должников (SHUFA). На основании этих документов обладатель жилья может сделать выбор в пользу того либо иного арендатора.

Права и обязанности сторон

Начнем, пожалуй, с того, что главным актом, регулирующим арендное право в Германии, есть раздел BGB-Mietrecht («арендное право») Гражданского кодекса страны.

(Для тех, кто желает изучить все детально: нормы, защищающие права арендодателя и арендатора, расписаны в параграфах: с 535 по 548 и с 549 по 577).

Обоюдные обязательства жильца (Mieter) и обладателя квартиры (Vermieter) регламентируются соглашением аренды (Mietvertrag).

В соответствии с нему, арендатор обязан оплачивать коммунальные затраты, воду, отопление и электричество. Кроме этого съемщик отвечает за устранение небольших неисправностей, к примеру, ремонт крана в ванной помещении либо выключателя. Ответ более значительных неприятностей, которые связаны с теми же сантехникой либо электрикой, ложится на плечи обладателя жилья.

При подписании контракта арендатор оплачивает обладателю недвижимости гарантийный залог (Kaution) в размере двухмесячной арендной платы.

Эта сумма есть гарантией возмещения утрат , если арендатор задерживает оплату либо за время собственного проживания что-то сломал в квартире. В случае если же по окончании того, как жилец съехал, арендодатель не имеет к нему ничего, залог будет возвращен.

В соглашении аренды в большинстве случаев указывается количество человек, каковые будут жить в квартире. При пересдаче квартиры в субаренду арендатор обязан поставить об этом в известность и взять разрешение от обладателя.

Обратите внимание! различные состояния поломки и Ухудшение недвижимости предотвращаются методом удержания залоговой суммы. Однако, естественный износ недвижимости – неизбежен.

Обладатель вправе наведываться в собственную квартиру пара раз в год при предварительном согласовании с арендатором даты и времени визита.

К сожалению, конкретно проследить за тем, кто живёт в квартире и чем занимается – сложно.

Обратите внимание! Кое-какие платежи за услуги ЖКХ, например, за отопление – зависят от затрат конкретного квартиросъемщика. В случае если арендатор решил удалиться из квартиры, об этом он обязан предотвратить хозяина заблаговременно.

Сроки, в течение которых нужно сказать об отъезде, указываются в соглашении о сдаче/найме квартиры и предписываются жилищным законодательством.

Как поднять арендную плату

По германскому законодательству, повышать арендную плату обладатель жилья может не более, чем на 20% за три года. Так государство поддерживает уровень арендных плат и защищает права арендаторов. Исключениями являются случаи, в то время, когда в квартире был совершён качественный ремонт либо улучшены жилищные условия.

Цена аренды не имеет возможности быть больше актуальный уровень рыночных цен на аренду в том же районе, в доме либо квартире подобного качества. Кроме этого поднять ее возможно в том случае, если по окончании выселения прошлого съемщика содержится новый соглашение с новым арендатором.

Как расторгнуть контракт

Германия – страна арендаторов. Данный тезис подтверждается не только тем, что в стране большое количество и довольно часто снимают жилье, вместе с тем и широкими правами арендатора: при происхождении спорных случаев законодательство значительно чаще поднимается на его сторону.

В Германии расторгнуть соглашение со съемщиком за 24 часа нереально. К примеру, в случае если соглашение заключался на срок до пяти лет, то арендодатель обязан заявить о намерении его расторгнуть за три месяца до предполагаемого окончания срока, от пяти до восьми лет – за шесть месяцев, больше восьми лет – за девять месяцев.

Для расторжения контракта должны быть веские обстоятельства, среди которых:

  1. Неоднократное нарушение арендатором соглашения аренды (нарушения тех пунктов контракта, каковые сами по себе еще не являются основанием для его расторжения, но повторялись много раз);
  2. Задержка арендной платы;
  3. В случае если квартиросъемщик не оплачивает аренду в течение двух месяцев подряд, и размер задолженности достигает 2-месячного размера арендной платы, арендодатель в праве на бессрочное расторжение контракта аренды, по окончании чего арендатор обязан выселиться.
  4. Нарушения арендатором правил внутреннего распорядка дома, к примеру, шум ночью;
  5. Необходимость применения недвижимости с целью личного проживания обладателя либо проживания его родственников (другими словами, если вы, арендодатель, решили сами жить в собственной квартире). Наряду с этим потребность проживания в собственной квартире либо доме должна быть доказана. Само собой разумеется, конкретно за вами никто следить не будет. Но в случае если потом выяснится, что квартира была высвобождена не с целью личного проживания, а с целью перепродажи либо заселения нового арендатора, то у обладателя смогут появиться неприятности.

По окончании того, как арендодатель решил выселить арендатора, ему нужно послать на его адрес так именуемое «уведомительное письмо», в котором он информирует последнего о собственных намерениях лично жить в квартире и просить его покинуть жилье в течение установленного срока.

Обратите внимание! В Германии выселить из арендуемого жилья нереально кое-какие категории граждан. В частности: многодетные семьи, матерей-одиночек, пожилых людей и другие социально незащищенные группы.

При необоснованного выселения, они смогут пожаловаться в соответствующие органы, каковые будут защищать их впредь до суда.

Резюме

У аренды в Германии имеется в полной мере очевидные изюминки, встретить каковые, к примеру, в Российской Федерации, нереально. Мы привыкли к тому, что отношения между квартиросъёмщиком и арендодателем у нас чаще строятся либо на «доверии», либо на пресловутом «авосе».

Исходя из этого нередки случаи, в то время, когда по окончании нескольких лет проживания в квартире арендатор должен в экстренном порядке собрать вещи и уйти – соглашения то нет. Наряду с этим арендодателю нет необходимости давать предупреждение съемщика о жажде выселить его за пара месяцев.

В Германии не так. И если вы получаете жилье для сдачи в аренду, готовься к тому, что при происхождения спорных обстановок, закон окажется на стороне арендатора, а «навариться» на сдаче недвижимости, систематично повышая цену и меняя арендаторов на “более удачных”, не удастся.

© Наталья Круткова, Prian.ru

Темы которые будут Вам интересны:

Источник: http://expo-lesstroy.ru/kak-soderzhat-i-sdavat-v-arendu-kvartiru-v/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.