+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Коммерческая ипотека – есть ли перспективы?

Содержание

Что выгоднее: оформить коммерческую ипотеку на физическое лицо или на фирму?

Коммерческая ипотека – есть ли перспективы?

Коммерческая недвижимость — это нежилые помещения для ведения бизнеса.

Это могут быть торговые точки, складские площади, офисы и так далее.

Их можно оформить в аренду, либо взять ипотеку и, в перспективе, получить в собственность. На каких условиях дают такие ипотечные кредиты, и доступны ли они физическим лицам? Эти и другие вопросы освещаем в дальше по тексту.

Особенности коммерческой ипотеки

Отдавать ежемесячные взносы в банк с перспективой выкупа нежилого помещения гораздо выгоднее для предпринимателя, нежели платить за аренду. Конечно, это актуально для более-менее стабильного бизнеса и уверенности в завтрашнем дне.

Понимая это, финансово-кредитные организации предлагают юридическим лицам широкий спектр программ ипотечного кредитования для покупки коммерческой недвижимости.

Но, сейчас нас интересует другой вопрос: может ли физическое лицо купить коммерческое помещение в ипотеку?

Если кратко – да, это возможно. Оформление нежилой площади будет незначительно отличаться от покупки, скажем, квартиры. Условия предоставления займа будут другие, список документов – тоже отличен.

Зачем это нужно? Например, у организации в обороте должны находиться ликвидные средства в установленном размере, имущество в качестве залога, а также предъявляются особые требования к деятельности и налоговой отчётности.

Всего это – лишь пустой звук, если оформлять ипотечный займ на физическое лицо. Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц не потребует от вас дополнительного обеспечения платежа при внесении первоначального взноса.

Банк будет рассматривать уже вашу персональную кредитную историю и платежеспособность. Если с этим проблем нет, то можно перейти к условиям предоставления займа и выбору подходящей программы кредитования.

Условия предоставления физическим лицам

Итак, физическое лицо также должно удовлетворять требованиям банка.

На самом деле, круг лиц, которые могут являться заемщиками, а значит, подать заявку для пользования услугами соответствующей программы, ограничивается следующими субъектами:

  • владельцы самого бизнеса,
  • топ-менеджер организации,
  • индивидуальные предприниматели.

Не смотря на это, вы не имеете право оплачивать ипотеку из оборотных средств своего предприятия. Статус предпринимателя нужен банку, как подтверждение существования бизнеса и ваших намерений на его расширение.

Платежи придется вносить из своих личных доходов, поэтому кредиторы обращают внимание на достаток заемщика и его платежеспособность. Это также дает возможность привлечь созаемщика (если вы в браке, это будет супруг или супруга) для увеличения суммарного дохода и шансов на получение кредита.

Увеличить вероятность получения займа или его конечную сумму может залоговое имущество. Для целевых кредитов, под залог оформляется та площадь, которую вы желаете приобрести. Это наиболее безопасный вариант, который удобен и заемщику, и кредитору.

Банк имеет страховку от непредвиденных ситуаций, и держит недвижимость в собственности по договору закладной до тех пор, пока ипотека полностью не выплачена.

Допускается оформление под залог собственного жилья или другой нежилой площади, которая имеется в вашем распоряжении. Это более рискованный ход.

Если вы не сможете выплатить кредит в полном объеме и установленные сроки, банк имеет право выставить вашу собственность на аукцион и погасить долг за счет вырученных средств.

Требования к заемщику

Первое важное требование – это возраст заемщика. Он должен быть не менее 21 года и не старше 65 лет. Статистика отмечает, что в большинстве своем займы одобряют предпринимателям, возраст которых находится в промежутке от 25 до 45 лет.

В части банков потребуется российское гражданство, но не во всех. Каждая финансово кредитная организация имеет право на свои дополнительные требования.

Например, проверить кредитную историю организации или самого физического лица. Однако, эти требования не должны противоречить действующему законодательству, или каким-либо образом ущемлять права физического лица.

Требования к недвижимости

Остался нераскрытым вопрос о том, под какое помещение банки дают коммерческую ипотеку, а какие объекты не подойдут.

Выше мы упомянули сферы применения нежилой недвижимости в бизнесе, теперь выделим типы площадей:

  • склад,
  • офис,
  • магазин, торговая точка или общепит (где ведется работа с клиентами),
  • производство.

Апартаменты тоже относятся к фонду нежилой недвижимости и могут быть куплены как коммерческий объект для ведения гостиничного бизнеса.

Банк учитывает несколько факторов, при оценке нежилой площади:

  • расположение (работает ли банк в данном регионе);
  • тип здания: подходят объекты капитального строительства (временные сооружения купить в ипотеку нельзя).
  • Кроме того, важна принадлежность здания к определенному фонду. Если помещение приобретается под склад или производство, то невозможно подать заявку на покупку квартиры в жилом многоквартирном доме (даже с последующим переоборудованием помещения).Законно купить квартиру в обычном доме и использовать ее как офис тоже нельзя. Для этого существуют офисные здания, коммерческие центры и прочие объекты, не принадлежащие к жилому фонду.

  • В зависимости от предназначения площади (склад, офис, производство), устанавливаются индивидуальные требования к метражу, состоянию здания, и его соответствию нормам безопасности.

Требования к коммерческой недвижимости значительно отличаются от социальной ипотеки. Это не значит, что купить квартиру проще, чем офис или склад. Ситуация может быть обратная, но условия предоставления ипотеки необходимо обсуждать в индивидуальном порядке.

Сбербанк

Сбербанк Российской Федерации предлагает гражданам актуальную на 2018 год программу Экспресс ипотеки.

Ее особенностью является быстрый срок рассмотрения заявки, а также весомая сумма.

Максимальная сумма займа может достигать 10 млн руб. При этом, сам займ выдается на срок до 10 лет. Комиссии по кредиту отсутствуют. Также, отсутствует необходимость предоставления каких-либо других документов на дополнительный залог.

Залогом является приобретаемая коммерческая недвижимость. Процентная ставка в среднем 15,5% годовых. Минимальный займ от одного миллиона руб. Помимо коммерческих объектов недвижимости разрешается приобретение и жилых объектов, но с условием перевода их в коммерческую недвижимость (а это не самый простой процесс).

Дорогой читатель! Каждый случай имеет индивидуальный характер.

Если статья не решает вашу проблему или вы желаете узнать подробности – обращайтесь по телефону +7 (499) 653-60-72 (доб. 356) или через онлайн-консультант.

Это просто и совершенно бесплатно!

ВТБ24

ВТБ 24 также тесно сотрудничает с компаниями, юридическими лицами и их представителями.

В линейке банковских продуктов ВТБ24 имеется Бизнес ипотека.

Она позволяет получить займ на срок до 10 лет. Одной из особенностей такого кредитования является отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев. Размер аванса равен от 15 до 20% от стоимости имущества. Ставка начинается от 10,9%. Сумма кредита от 4 млн руб.

Максимальный порог рассчитывается в индивидуальном порядке. Предоставляется только тем гражданам и организациям, кредитная история которых не имеет черных пятен.

Россельхозбанк

Россельхозбанк также тесно сотрудничает с юридическими лицами их представителями, и дает ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости физическим лицам.

Максимальная сумма доходит до 20 миллионов руб. Срок кредитования — до 10 лет. Возможно дополнительное финансирование на ремонт или приобретение необходимого оборудования.

Предоставляется отсрочка платежа до 12 месяцев. Залог оформляется на приобретаемое имущество. Первоначальный взнос рассчитывается индивидуально, от 12 до 25% от приобретаемой недвижимости.

Список банков не ограничивается этими тремя учреждениями. Существуют подходящие программы у Альфа-банка, Райффайзенбанка и Тинькофф банка. Чтобы узнать условия, на которых предоставляются займы, нужна консультация с их сотрудниками.

Порядок оформления ипотеки

Рассмотрим основные этапы действий, которые позволят вам получить желаемое помещение под предпринимательскую деятельность.

Есть два варианта передачи недвижимости другому лицу, если привлекаются заемные средства.

Продажа напрямую – продавец ждет подтверждения от банка

Это самый распространенный способ купли-продажи любой недвижимости, не только коммерческой. Физическое лицо, которое желает купить помещение, вносит аванс в виде процента от общей стоимости помещения (устанавливается индивидуально в договоре купли-продажи, в среднем – 5-15%).

Далее, обе стороны ожидают подтверждения от банка на получение заемных средств. Срок ожидания также прописывается в договоре.

Если банк отказал или не успел одобрить ипотеку в отведенный промежуток, сделка аннулируется. Покупателю, в этом случае, возвращается половина аванса (может не возвращаться, если не оговорено договором).

Алгоритм действий выглядит так:

  1. Продавец и покупатель должны составить договор купли-продажи на коммерческую площадь.
  2. Покупатель передает продавцу аванс, который оговорен в договоре купли-продажи.
  3. Затем лицо должно явиться в банк с пакетом документов (каких именно – ниже по тексту).
  4. Банк рассматривает заявку и выдает свое решение. Если оно положительно, то идем дальше.
  5. Продавцу предоставляется гарантийное письмо, в соответствии с которым остаток суммы передаётся продавцу после того, как произойдёт факт перехода прав собственности.
  6. Для этого денежные средства закладывается в специальную ячейку.
  7. В Росреестре регистрируется право собственности на нового владельца.
  8. Оформляется договор залогового обязательства с банком.
  9. После этого заемщик может получить денежные средства и передать их продавцу.

Такая схема удобна двум лицам: банку, который контролирует процесс и покупателю.

Продавцу приходится ждать одобрения ипотеки, в этом заключается основной минус.

Из плюсов — уверенность в том, что денежные средства находятся в ячейке под контролем банка, за счет гарантийного письма.

Продажа через банк – собственник закладывает помещение

Более сложный вариант в оформлении, ведь заемщиками становятся сразу обе стороны.

Продавец получает часть денежных средств сразу под залог своего имущества, но обязан их вернуть в полном объеме, если сделка не будет завершена.

В этот же момент, покупатель подает заявку на получение денежной суммы на покупку заложенной недвижимости.

Дополнительная бюрократическая работа для банка и риски, ведь продавец может потратить часть средств и не иметь возможности их вернуть, если сделка сорвется.

Договор купли-продажи оформляется уже после передачи помещения под залог банка.

Документы

Перечень необходимых документов для получения ипотеки на коммерческую недвижимость одинаков в обоих вариантах.

Пройдемся по основному списку:

  • Паспорта обоих сторон, копии страниц.
  • Копии свидетельства о заключении брака или о рождении детей, если таковые у вас имеются.
  • Копии военного билета, если вы военнообязанный. Делается копия свидетельства о факте постановки на учет в УФМС.
  • ИНН обеих сторон.
  • Справки о доходах.
  • Предоставляются данные об объекте недвижимого имущества, которое находится в собственности у продавца, свидетельства о праве собственности.
  • Проект договора купли-продажи на приобретение коммерческой недвижимости.
  • Должна быть проведена оценочная экспертиза, которая установит реальную стоимость недвижимости, с целью избежать обмана банка.
  • Оформляется страховка на объект сделки — это обязательное условие во многих финансово-кредитных организациях.
  • Предоставляется справка из БТИ, свидетельствующая о том, что на недвижимости нет обременений.

Если вы оформляете ипотеку на юридическое лицо (например, ИП), банк запросит дополнительные сведения:

  • документ, который подтверждает регистрацию индивидуального предпринимателя,
  • лицензию на бизнес,
  • выписку из Единого реестра предпринимателей,
  • а также предоставляются справки о ваших доходах и налоговой задолженности в определенной форме.

Одним из преимуществ ипотеки для физического лица является упрощенный пакет документов. С вас не затребуют отчеты из бухгалтерии, сведения о оборотном капитале и балансе предприятия.

Срок оформления и регистрации

Проверка всех документов и достоверности данных заемщика и продавца недвижимости займет некоторое время.

В среднем, срок регистрации ипотеки нежилых помещений составляет около 15 рабочих дней. В этот срок сотрудники Росреестра должны успеть сделать массу запросов, внести новые данные в базу. Будьте готовы к этому и учитываете информацию о сроках при оформлении займа и составлении договора купли-продажи.

Коммерческий займ для физ. лица – это альтернатива, которая упрощает процесс оформления ипотеки, но и вносит риски для заемщика. Оплата происходит за счет личных финансов, а в качестве залога может выступать собственная квартира.

Выгодно ли брать такой кредит – решать только вам. Мы лишь надеемся, что данный материал был полезен для вас.

Не нашли ответ на свой вопрос? Проконсультируйтесь бесплатно!

Обращайтесь по телефону +7 (499) 653-60-72 (доб. 356) или через онлайн-консультант.

Мы поможем решить ваш вопрос совершенно бесплатно.

Источник: https://vseodome.club/ipoteka/kommercheskaya-dlya-fizicheskih-lits.html

Коммерческая ипотека, или Уверенный старт в бизнес

Коммерческая ипотека – есть ли перспективы?

При слове «ипотека» у большинства людей возникнет только одна ассоциация – покупка квартиры в долгосрочный кредит.

О том, что в ипотеку можно купить не только студию в новостройке, но и нежилые коммерческие помещения, в нашей стране известно не всем – сейчас эта практика только начинает набирать обороты.

Кредит, при котором в качестве залога выступает нежилое помещение, называется коммерческой ипотекой. Заключают подобный договор, как правило, частные предприниматели либо солидные компании, которым требуется помещение для развития собственного дела.

Коммерческая ипотека: почему это выгодно?

Эта практика пришла к нам с Запада, где она давно и успешно реализуется. Предприниматели смекнули, что выплачивать деньги за помещение постепенно выгоднее и разумнее, нежели сразу отдавать большую часть своего капитала.

Это позволяет сэкономить средства непосредственно для бизнеса, к тому же это гораздо выгоднее, нежели арендовать чужое помещение. Купленная и заложенная недвижимость начинает приносить прибыль, таким образом окупая саму себя.

После заключения договора заемщик получает право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению и может сдавать ее третьему лицу. Так или иначе, рентабельность нежилого помещения компенсирует его высокую стоимость.

В числе недостатков коммерческой ипотеки для юридических лиц и частных предпринимателей – высокие требования со стороны банка, жесткие условия и сроки. Кроме того, никогда нельзя исключать возможность, что дело «не выгорит», что чревато большими финансовыми потерями.

Коммерческая ипотека и обычная: принципиальная разница

На первый взгляд может показаться, что особой разницы между жилым и нежилым помещением нет, а следовательно, и условия кредитования должны быть схожи. Это мнение неверное.

Если в случае со стандартной ипотекой банк проявляет лояльность к нуждам семьи и предоставляет заем на максимально выгодных условиях, то по отношению к предпринимателю политика уже будет иной.

Интерес к коммерческой ипотеке проявляют состоявшиеся бизнесмены с хорошим доходом, поэтому к ним и требования выдвигаются более жесткие, а именно:

  1. Коммерческая ипотека выдается на гораздо более короткие сроки. Максимальный срок выплат – 12 лет, да и то на практике мало кому он светит. В большинстве случаев займ выдается не более, чем на 5 — 8 лет.
  2. Годовые проценты тоже совсем другие: от 13% и выше. В случае, когда речь идет о большом и дорогом помещении, переплата в итоге получается немалой.
  3. Не уступает по сумме и первоначальный взнос: он доходит до 40% от общей стоимости недвижимости. Правда, некоторые банки смягчают условия при коммерческой ипотеке для физических лиц: банк ВТБ24, скажем, предусматривает кредит без первоначального взноса при наличии дополнительного залога.

К документам и личности заемщика предъявляется множество требований, в частности:

  • Заемщик должен быть в возрасте не моложе 20 и не старше 60 лет.
  • Компания должна быть зарегистрирована в том же регионе, где находится банк.
  • Важно, чтобы его бизнес потенциального клиента успешно развивался как минимум на протяжении последнего года.
  • Сам бизнес рассматривается детально: имеют значение его прибыльность и устойчивость. Учитываться будут доходы, статус и другие критерии, которые могут указать на надежность и платежеспособность клиента. Причем, в случае, если прежде заемщик не обращался в данный банк и его постоянным клиентом не является, на его предприятие будет направлена специальная комиссия, которой и предстоит оценивать текущий бизнес.
  • Значение имеет и наличие отрицательной кредитной истории: ряд банков категорически отказывает в этом случае.
  • Оцениваться будет и само помещение: на предмет ликвидности, местоположение, наличия/отсутствия необходимых коммуникаций, общего состояния, наличия/отсутствия обременения и т.д.

Максимальный срок рассмотрения заявки на коммерческую ипотеку – месяц, но на практике чаще это происходит быстрее.

Какие потребуются документы?

Поскольку требования для коммерческой ипотеки четко в законе пока не прописаны, каждый банк выдвигает собственные условия. В офисе выбранного вами банка вы сможете уточнить полный пакет документов. Чаще всего, просят следующее:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • информация о всех имеющихся счетах в банках;
  • справка о доходах;
  • военный билет, если заемщик – мужчина;
  • свидетельство о браке или о его расторжении;
  • лицензия на бизнес;
  • договор о том, что недвижимость, о которой идет речь, находится в собственности клиента. Другие документы, связанные с офисом, также могут понадобиться для коммерческой ипотеки. Сбербанк выдвигает обязательным условием наличие у недвижимости страховки.

В случае коммерческой ипотеки для юридических лиц среди документов большая часть будет уделена информации о доходах компании. Понадобятся бухгалтерские отчеты, сведения о расходах и доходах и другие характеристики компании.

Залог недвижимости как важное условие коммерческой ипотеки

Не стоит путать коммерческую ипотеку с обычной ссудой на покупку недвижимости. Коренное различие состоит в том, что в случае с ипотекой залогом становится само помещение, и только оно. В то же время нельзя сказать, что условия здесь аналогичны стандартной ипотеке.

Если речь идет о покупке квартиры в ипотеку, банк выделяет клиенту средства, на которые тот покупает жилье, становящееся впоследствии залогом.

При этом зачастую банк выделяет сумму меньше требуемой: скажем, при коммерческой ипотеке в Сбербанке она составляет не более 80% от общей стоимости помещения.

В ситуации с бизнес-ипотекой все обстоит иначе. Согласно правилам, желаемое помещение необходимо выкупить до момента заключения договора.

Только потом банком предоставляются средства, которые вновь можно пустить в деловой оборот, и выплачивать проценты по мере развития бизнеса.

Это условие предсказуемо вызывает затруднения у ряда клиентов: как приобрести недвижимость, если нуждаешься в кредитных средствах на него?

Из этой ситуации существует несколько выходов:

  • Договориться с продавцом о том, что часть средств будет выплачена после предоставления кредита. Договоренность оформляется нотариально, возможно, даже с доверенностью от банка. Таким образом, как только помещение поступит в собственность заемщика, тот сможет заложить ее, получить кредит и выплатить остаток суммы.
  • Взять дополнительный кредит в другом банке, который покроет недостающую сумму на покупку недвижимости. Как только все вопросы с основным банком будут улажены, заемщик сможет закрыть второй долг. Конечно, возиться с двумя кредитами довольно трудоемко, но это неплохой выход из положения.
  • Еще один окольный путь: регистрация официальной компании как третьего лица и оформление в ее собственность интересующего помещения. Таким образом, залог банку предоставит фирма, а заемщик, получив кредит, выкупит ее и станет полноправным владельцем как компании, так и офиса.
  • Ну и наконец, существует ряд банков, которые предоставляют коммерческую ипотеку без первоначального взноса и без недвижимости в качестве залога. Но будьте готовы к тому, что в этом случае условия кредита будут куда менее выгодными. Если у банка нет гарантий, он выдвигает куда более жесткие условия и высокие процентные ставки. Целесообразнее все же найти способ купить помещение, тем более, что в скором времени вам удастся вернуть затраченные средства.

Будущее коммерческой ипотеки. Выгодна ли она для банков?

Несомненно, такая сделка представляет для кредиторов большую выгоду.

В конечном счете, она приносит банку огромные деньги, несравнимые с теми, что банк получает при предоставлении обычной ипотеки.

Между тем, банки пока не спешат активно распространять информацию об этом предложении, и развитие коммерческой ипотеки в нашей стране по-прежнему остается на зачаточном уровне. С чем это связано?

Во-первых, речь идет о больших суммах, а соответственно, и о больших рисках. К клиентам предъявляются очень жесткие требования, которым соответствует не каждый. Подобное предложение банк может сделать только человеку с действительно надежным бизнесом.

Другая проблема связана с оценкой самой недвижимости. Казалось бы, даже в случае, если клиент «прогорит» в своем деле, заложенное помещение переходит в собственность банка-кредитора, что компенсирует ему неудачу.

Но на практике банки часто не рискуют связываться с недвижимостью, которая многократно передавалась из рук в руки, и первоначального владельца которой определить затруднительно.

Банкам гораздо привычнее и понятнее работать с квартирами в новостройках, реализуемых через 214ФЗ, минимизируя риски. 

Существующее законодательство требует поправок и четких параметров, связанных с коммерческой ипотекой. Некоторые условия прописаны не до конца и вызывают множество вопросов. Это необходимо для дальнейшей популяризации программы и четкого понимания механизма ее действия.

Если верить прогнозам специалистов, после того, как сформируются четкие правила и законы относительно коммерческой ипотеки, спрос на нее значительно повысится. Конечно, данное предложение заинтересует лишь определенную аудиторию, поскольку речь идет о больших деньгах и специфических условиях.

Но для бизнесменов данный вид ипотеки представляет немалую выгоду. В связи с этим можно надеяться, что возможность получения кредита на выгодных условиях станет для предпринимателей стимулом вести честный и прозрачный бизнес.

В этом случае получение ипотеки станет легкодоступным, а возможностей для развития бизнеса – больше.

Источник: https://domananeve.ru/info/ipoteka/vygodna-li-kommercheskaya-ipoteka-i-chem-ona-otlichaetsya-ot-obyknovennoy.html

Ипотека коммерческой недвижимости

Коммерческая ипотека – есть ли перспективы?

Долгое время явление коммерческой ипотеки было известно лишь за пределами России. Однако последние несколько лет показали, что, так называемая бизнес-ипотека, актуальна и для нашей страны. На сегодняшний день уже существуют специальные программы по данному виду кредитования, разработанные российским специалистами.

Что такое ипотека коммерческой недвижимости

Рассмотрим более подробно значение этого термина.

Коммерческая ипотека – это вид кредита, выдаваемого на приобретение получателем нежилого помещения (офисы, склады, торговые помещения и т.д.).

Особенность данного вида кредитования заключается в том, что кредит выдается при условии передачи приобретаемого помещения в залог банку. Обычно бизнес-ипотека имеет высокие процентные ставки.

Кроме того, погасить такой долг придется в достаточно короткие сроки.

Вот так это примерно будет выглядеть в числовом эквиваленте:

Процентная ставка: 12-16%.

Сроки: от 3-5 лет до 10-12 лет (в среднем, такой кредит берут сроком на 5 лет).

Первоначальный взнос: 25-40% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Обязательные условия:

1) Присутствие бизнеса на рынке в течение как минимум года.

2) Положительный (прибыльный) баланс. Это значит, что ваша компания должна иметь доход, превышающий расходы на аренду офиса, зарплаты сотрудникам, покупку оборудования и т.д.

Как показывает практика за рубежом, если приобретаемая недвижимость используется рационально, например, сдается в аренду для другого вида бизнеса, то уровень дохода может считаться равнозначным любому другому доходу малого бизнеса. Таким образом, данный вид деятельности предпринимателя также позволяет использовать бизнес-ипотеку.

Таким образом, например, работает ЗАО «Солдинг». Недвижимость приобретается за счет личных средств, а также коммерческой ипотеки. Далее, в зависимости от того, каким образом будет использовано данное помещение, решается вопрос о получении с него прибыли: перепродажа или сдача в аренду.

Читайте  Потребительский кредит наличными – как оформить

Основное отличие коммерческой ипотеки от ипотеки, предоставляемой на жилье, заключается в том, что объект недвижимости необходимо сначала купить, а только потом давать под залог банку, чтобы получить кредит.

Договор об получении коммерческой ипотеки заключается в соответствии ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В таком договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства (п.1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Земельная ипотека

Развитием и внедрением в практику такого вида ипотеки сегодня занимается Россельхозбанк. Так, программа будет развиваться поэтапно от пилотного проекта до полного внедрения в практику, в соответствии с современными реалиями.

Специалисты утверждают, что земельная ипотека сможет стать мощным фундаментом для формирования земельного рынка. Так, по их словам, такой вид ипотеки будет пользоваться большим спросом у фермеров, которые смогут брать ее под залог своих земель. Становление земельной ипотеки массовой будет зависеть от многих факторов.

В первую очередь, от возможности крестьянами свободно оформлять права собственности на земли. А это пока еще не происходит.

Что касается законодательной базы для земельной ипотеки, то для первой части, которая отвечает за выдачу кредита под залог земли, она существует и дает все возможности для вополощения.

А вот реализация второй части пока остается под вопросом.

Существуют определенные препятствия в законодательстве, связанные с рынком ценных бумаг, ипотечных ценных бумаг и об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

На данный момент считается, что банки будут брать в залог лишь те земельные участки, которые находятся в собственности фермеров или крестьян. А таковых всего лишь 15% от общего количества земель находящихся в их владении. А ведь именно фермерским хозяйствам прочат наибольшую часть всех выданных земельных ипотек.

Читайте  Банковский депозит

Что стоит ожидать в ближайшее время?

Одним из самых перспективных видов ипотечного кредитования станет, по мнению отечественных экспертов, именно коммерческая ипотека.

В зависимости от того, что хочет получить заемщик, банки будут предлагать самые разнообразные ставки: плавающие, переменные, фиксированные. В какой валюте будет предоставлен кредит тоже остается на выбор заемщика.

Если кредит берет физическое лицо, то ставки на покупку нежилой недвижимости будут почти равнозначны ставкам на жилую недвижимость. Если кредит будет брать предприятие, то здесь ставки будут немного выше, чем для физического лица.

Процентная ставка будет прямо пропорциональна сроку займа: чем больше срок, тем больше процент.

Документы, которые понадобятся на оформление коммерческой ипотеки:

1) Если ипотеку берет физическое лицо, то необходимо будет предоставить все документы, которые требуются для оформления ипотеки на покупку жилой недвижимости.

2) Если ипотеку берет предприятие, то представителям необходимо предоставить все документы, на которых построен бизнес: устав предприятия, балансы, отчеты и т.д.

Тенденции и перспективы коммерческой ипотеки в России

По данным риэлторов, спрос на коммерческую ипотеку растет довольно быстро.

Вполне возможно, что в уже в ближайшем будущем приобретение нежилых помещений станет такой же актуальной, как и покупка жилого помещения. Но пока услугой бизнес-ипотеки пользуются лишь крупные компании.

Для того, чтобы такой вид кредитования стал более доступным и для остальных, необходимо внести некоторые дополнения к закону об ипотеке.

Кроме того, существует проблема, связанная с нехваткой долгосрочных финансовых ресурсов у банков, которые предлагают коммерческую ипотеку.

В связи с этим кредиты, предлагаемые банками краткосрочны, что вызывает некоторые финансовые затруднения у тех, кто хочет получить такой кредит.

Но эксперты уверяют, что в данной области будет происходить рост по мере развития рынка секьюритизации, а также за счет привлечения финансовых средств с рынка капитала.

Читайте  Лидерские качества: как воспитать в себе начальника?

Источник: http://rusfinancist.net/ipoteka-kommercheskoy-nedvizhimosti.html

Преимущества ипотеки: плюсы и минусы ипотечного кредитования

Коммерческая ипотека – есть ли перспективы?

Приветствуем! Тема нашей встречи сегодня – «Ипотека плюсы и минусы». Какие есть «подводные камни»? Выгодно ли это заемщику? Каковы условия банков? В чем заключаются преимущества ипотеки? Обо всем этом в нашем посте.

Что такое ипотека

Для многих, ипотека – это единственный шанс купить жилье «здесь и сейчас». Стоимость недвижимости довольно велика и не каждый имеет возможность накопить на квартиру. Ипотечный кредит в этом случае позволит приобрести собственное жилье, а расплачиваться за него в течение нескольких десятков лет.

Ипотека – это одна из распространенных услуг, предлагаемых банковскими структурами. Вид кредита, подразумевающий под собой систему долгосрочных взносов по займу. Особенность ипотечного кредита – это выдача денег на приобретение жилья со сроком погашения до 30 лет.

Банк выдает не полную сумму, которая нужна на покупку жилья. От 10 до 30% заемщик должен внести из своих денег – это называется первоначальный взнос. И лишь оставшуюся часть выдает банк.

Ипотечные программы – это не новшество на российском рынке недвижимости и кредитования.  Плюсы ипотечного кредитования делают этот вид займа востребованным среди россиян, но есть ряд нюансов, которые стоит знать, перед принятием столь важного решения, как ипотека.

Плюсы

Ипотечное кредитование имеет ряд довольно существенных плюсов.

  1. Первое и самое основное достоинство – это возможность приобретения квартиры или частного дома, не имея на руках необходимой суммы. Для тех, кто не приемлет аренду или проживание с родителями, ипотечный кредит — это единственный вариант, когда накопить всю сумму не получается. С помощью ипотеки можно обзавестись своей квартирой и жить там, платя каждый месяц ипотечный взнос.
  2. Оформляя ипотеку, заемщик становится, своего рода, инвестором. Стоимость недвижимости на рынке растет с каждым годом. Кредит можно закрыть и досрочно, а затем продать квартиру по более высокой стоимости, при этом выручив приличную сумму. Причем не обязательно досрочное погашение, можно закрыть долги и ровно в срок. Возможность продажи за более высокую стоимость все равно будет.
  3. В ипотечной квартире можно делать любой ремонт, перепланировку и все, что вписывается в рамки дозволенного и законного.
  4. Есть различные государственные программы поддержки: военная ипотека, ипотека молодая семья, ипотека с господдержкой и т.д.. Они позволяют получить заем на льготных условиях и значительно сэкономить на процентах.
  5. Для тех, кто не попадает под вышеописанные категории граждан предусмотрены налоговые вычеты. Любой заемщик после окончания выплат по кредиту или же каждый год может оформлять налоговый вычет, как на сумму основного долга, так и по уплаченным процентам (возврат процентов по ипотеке). Также можно сделать погашение ипотеки материнским капиталом или воспользоваться программой помощи ипотечным заемщикам.

    Семья наших читателей из Новосибирска, благодаря нашему проекту, только за 2017 год смогла погасить задолженность по ипотеке более чем на 1 млн. рублей за счет средств государства. Подпишитесь на новости проекта, чтобы быть всегда в курсе изменений в мире ипотеки и узнавать первыми о льготах и поддержке государства.

  6. Сразу после оформления сделки по ипотеке, заемщик становится собственником жилья, он имеет право проживать на приобретенной жилплощади, сдавать ее в аренду, прописывать на ней родственников. Единственное, чего нельзя делать с ипотечной недвижимостью – это продавать, обменивать или завещатьВсе это доступно только после полного погашения ипотечного кредита.
  7. Ипотечный продукт подразумевает под собой возможность рефинансирования. Заемщик имеет право перевестись в другой банк, где ставки меньше. Читайте об этом в посте «Рефинансирование ипотеки».
  8. Практически все банки предлагают такую услугу, как досрочное погашение ипотеки. Если есть возможность и средства, то займ можно погасить раньше срока, при этом проценты будут в разы меньше.
  9. Плюсы ипотеки еще и в том, что она дается на длительный срок, поэтому сумма ежемесячного платежа может быть не столь обременительной, что позволяет не испытывать серьезных финансовых трудностей.
  10. Банк, перед тем, как выдать ипотеку, тщательно проверяет выбранное жилье по всем параметрам. Заемщик может быть уверен в юридической чистоте сделки и самой жилплощади.

Далеко не на каждое жилье может быть оформлена ипотека. У банка есть ряд требований, предъявляемых к недвижимости. В доме обязательно проведено индивидуальное или централизованное отопление и вода. На жилплощадь не должен быть наложен арест или иные санкции. В противном случае банк откажет в одобрении заявки.

Это были плюсы ипотечного кредитования, и их немало. Но перед подписанием договора заемщику стоит знать, что есть еще и недостатки ипотечного кредитования.

Минусы

Минусы ипотеки могут кардинально изменить решение заёмщика на оформление такого рода займа.

К недостаткам ипотечного кредитования можно отнести:

  1. Огромные переплаты. Если недвижимость берется на большой срок, то сумма переплат может быть равна двум, а то и трем стоимостям жилплощади.
  2. Заемщик при оформлении ипотечного кредита, платит не только первоначальный взнос, есть еще и другие траты, например, ипотечное страхование, которые в итоге составляют немалую сумму, порой доходящую до 10% от стоимости жилья.

В зависимости от выбранного банка, заемщик при оформлении ипотечного кредита платит за: оформление документов у нотариуса, страхование жизни и приобретаемой жилплощади, за открытие счета в банке, за услуги оценщика.

  1. Недвижимость, которая приобретается, служит залогом у банка в случае, если заемщик перестает платить по долгу. Если такое случается, то банк просто изымает жилплощадь и продаст ее в счет погашения оставшейся суммы займа. Поэтому всегда есть шанс потерять недвижимость в случае неуплаты.
  2. Жилплощадь, взятую в ипотеку, нельзя продавать и разменивать до тех пор, пока не будет выплачен весь долг. О том, можно ли продать квартиру в ипотеке мы говорили ранее.
  3. У банка строгие требования не только к недвижимости, но и к заёмщику. Он проходит банковскую проверку, собирает множество документов, среди которых основной — это сумма официальной заработной платы, подтвержденная работодателем. Не факт, что банк одобрит заявку. Основными причинами отказа служит плохая кредитная история и низкая заработная плата.

Читайте наш пост «ипотека с плохой кредитной историей«, если есть сомнения в одобрении кредита из-за проблем с БКИ.

  1. Первоначальный взнос может сдать загвоздкой в оформлении ипотеки, так как не у всех есть возможность накопить даже 15-30% от стоимости жилья.

Как обойти первый взнос вы можете узнать из нашей статьи «Ипотека без первоначального взноса».

  1. Это еще не все минусы ипотекиМоральное обязательство, которое порой приводит к психологическому дискомфорту и чувству постоянного долга банку – еще один недостаток ипотечных займов.

В каких случаях стоит оформлять ипотеку, а в каких нет

Так как ипотекаимеет как свои плюсы, так и минусы, стоит знать ситуации, когда этот вариант будет действительно разумным и выгодным, а когда нет.

Если заемщик ответственный и осознает, что ему каждый месяц в строго оговоренных числах нужно отдавать 1/3, а то и больше со своих личных доходов или с дохода семьи, и он готов к этому, то ипотеку оформить можно. Для несерьезных людей такой вариант точно не подходит.

Порой накопить нужную сумму сложно, деньги обесцениваются, стоимость недвижимости растет. Да и копить не все умеют, когда вокруг столько соблазнов и рекламы.

Человеку со стабильным хорошим доходом порой проще оформить кредит, и вносить каждый месяц большую сумму, тогда и ипотека погасится быстрее и переехать в собственное жилье можно сразу после оформления.

А платить арендную плату за съемное жилье и при этом копить на собственное — это морально и физически очень тяжело.

Каждый заемщик должен сам понимать, что для него ипотека. Для кого-то это «кабала на всю жизнь», а для кого-то хороший шанс для покупки своего жилья.

И в том, и в другом случае нужно предварительно изучить преимущества и недостатки ипотечногокредитования, выбрать подходящий банк и внимательно ознакомиться с условиями договора, прочитав буквы мелким шрифтом и сноски под звездочкой. Только после этого стоит принимать решение.

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/preimushestva-i-nedostatki-ipoteki.html

А вам коммерческая ипотека нужна?

Коммерческая ипотека – есть ли перспективы?

— Мы не строим коммерческую недвижимость на собственные средства, а привлекаем инвесторов еще на этапе эскизного проекта. Например, сейчас у нас есть проект спортивного комплекса.

В подобных крупных объектах инвесторы без заемных средств не обходятся, а с этим сейчас известные сложности.

Поэтому, конечно, появление ипотеки на коммерческую недвижимость будет выгодно и для девелоперов, и для застройщиков.

Простор для развития на рынке коммерческой недвижимости в Ижевске есть. Мы еще далеки от западных показателей по квадратным метрам торговых площадей, салонов красоты, тех же спорткомплексов на душу населения. Думаю, спрос на такие объекты будет, особенно если их можно будет приобретать в ипотеку под небольшие проценты на длительный срок.

Другое дело, что это перспектива не сегодняшнего дня. Сейчас потребительский спрос сократился, и это привело к сокращению развития всех отраслей. Да и банкам сложно говорить о дешевой ипотеке, судя по ставкам по обычным кредитам, которые по-прежнему доходят до 25%. Поэтому, я думаю, сейчас момент не самый подходящий для появления коммерческой ипотеки.

Сергей Вердиян, владелец группы компаний «Ассоциация «Север», участник Ассоциации «Деловая Удмуртия»:

— Я считаю, момент для выгодного приобретения коммерческой недвижимости уже на подходе. Цены, может быть, еще не достигли уровня, ожидаемого потенциальными покупателями, поэтому активности на этом рынке пока нет.

Но количество предложений начинает расти, поскольку 2-3 года назад многие вложили в строительство кредитные средства, срок погашения этих кредитов подходит, и люди вынуждены продавать недвижимость, чтобы расплатиться с кредиторами.

Плюс в ближайшее время банки начнут выставлять на продажу залоги по невозвратным кредитам. На фоне роста предложения цена, по моему мнению, должна стать очень интересной.

Если банки выйдут на рынок с предложениями по ипотеке на коммерческую недвижимость, это однозначно скажется на поддержании цены.

Но прогнозировать ее резкий рост, какой произошел с появлением ипотеки на рынке жилья, я бы не стал. Во-первых, сейчас общая экономическая ситуация к этому не располагает.

А во-вторых, вряд ли ипотека на коммерческую недвижимость будет развиваться так же быстро, как на жилье.

Развитие жилищной ипотеки поддерживало государство, создавая условия для выдачи дешевых кредитов на длинный срок. В том, что коммерческая ипотека получит такую же поддержку, я очень сомневаюсь. Поэтому банки вряд ли выйдут с выгодным предложением.

Исходя из окупаемости коммерческой недвижимости, которая в сегодняшней ситуации составляет не более 1% в месяц, под выгодными для бизнеса условиями ипотеки я понимаю кредитование на срок как минимум 5 лет, максимум под 10-12% годовых.

При действующей ставке рефинансирования это, конечно, невозможно. Скорее всего, банки предложат продукт, который можно будет назвать ипотекой только формально: да, деньги будут предлагаться  под залог приобретаемой недвижимости, но сроки и проценты будут мало отличаться от обычных кредитов.

На такое предложение, думаю, мало кто откликнется.

Константин Котов, директор ООО «Ижевск Ресторанс», участник Ассоциации «Деловая Удмуртия»:

— Мы заинтересованы в приобретении недвижимости, и на рынке достаточно предложений, интересных по цене и подходящих для целей нашего бизнеса. Но необходимых для покупки ресурсов у нас нет. Если раньше до 75% средств мы привлекали через банки, то сейчас они дают максимум 40% необходимой суммы.

Ипотека на коммерческую недвижимость нам, конечно, интересна, вопрос только — на каких условиях. Если на таких, какие существовали в свое время для физических лиц – на 10 лет под 12-14% годовых, — это был бы идеальный вариант.

Павел Титов, управляющий ГК «ТИТАН», участник Ассоциации «Деловая Удмуртия»:

— У нас есть коммерческая недвижимость – пристрои в жилых домах. До кризиса мы успели продать часть этих помещений.

Оставшиеся площади реализовывать сейчас нам невыгодно, поскольку цена продажи упала практически ниже себестоимости. Сдавать их в аренду по нынешним ставкам тоже не очень выгодно.

Поэтому мы рассматриваем возможности их использования для собственных целей – развития действующего или нового бизнеса.

И в целом в ближайшей перспективе мы планируем строить коммерческую недвижимость только для себя. Мы сформировали торговую сеть «Хозяйственная база», планируем ее расширять и сейчас рассматриваем варианты аренды, покупки или строительства торговых площадей – выбираем, что выгоднее.

Вроде бы сейчас должно быть выгоднее купить, но никто не спешит продавать по низким ценам. Поэтому чаще всего мы выбираем вариант аренды – пока сеть развивается, он нас устраивает. Через год, я думаю, потребность одного магазина будет порядка 3 тыс. кв.

м, найти такие большие площади в Ижевске сложно, и, скорее всего, мы будем строить их сами.

Строить коммерческую недвижимость на продажу на сегодняшний день мы не планируем, поскольку не видим спроса. И я не думаю, что кто-то из девелоперов будет это делать.

Времена внесли свои коррективы: до кризиса девелоперы заключали договоры на продажу площадей еще на этапе проектирования
и строительство велось на деньги ритейлеров, заинтересованных в закреплении в нашем городе. Сейчас привлечь деньги стало невозможно.

Другое дело, если появится ипотека на коммерческую недвижимость, это даст возможность девелоперам реализовывать новые коммерческие проекты. Хотелось бы, чтобы банки сформировали реальные предложения.

В первую очередь, конечно, нужны разумные проценты — не такие, как сейчас по кредитам. Второй важный момент – сроки. Они важны и для крупных предприятий, но особенно актуален этот вопрос для малого бизнеса, для компаний, которые еще только начинают развиваться.

Им будет проще, если они смогут выплачивать по ипотеке те же деньги, которые платят за аренду.

От того, насколько выгодные предложения по ипотеке сформируют банки, будет зависеть спрос на коммерческую недвижимость. И если спрос будет – цены пойдут вверх. 

Олег Красноперов, генеральный директор ООО «АкваАргентум», участник Ассоциации «Деловая Удмуртия»:

— Я думаю, что ипотека на коммерческую недвижимость может заработать только тогда, когда появятся более серьезные признаки выхода из кризиса.

На сегодняшний день ни банки, ни заемщики не готовы работать по ипотечной схеме, потому что и те и другие очень туманно представляют перспективу. В настоящий момент рубль окреп – это вроде бы положительный сигнал.

И в то же время в банковских кругах муссируются слухи, что вряд ли это укрепление продержится долго, и в ближайшее время следует ожидать негатива, который может поколебать курс.

Ипотека – это инструмент для людей, которые могут спокойно рассчитать финансовый план на 10-20 лет. А в нашей стране до сих пор никто не в состоянии инвестировать даже на 3-5 лет, кроме государства. Думаю, в такой ситуации банки будут относиться к долгосрочным займам с осторожностью и предоставлять их только под большим нажимом.

Другой важный момент – цена недвижимости. В Ижевске она не должна быть такой же, как в среднем по Германии. Предложение должно исходить из уровня доходов покупателя, а у нас оно исходит из завышенных норм доходности девелоперов. Тут уж никакая ипотека не поможет.

Источник: https://svdelo.ru/magazin/a-vam-kommercheskaya-ipoteka-nuzhna

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.