+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Покупка квартиры в Германии с целью сдачи в аренду

Содержание

Особенности инвестирования в квартиры и апартаменты в Германии

Покупка квартиры в Германии с целью сдачи в аренду

Немецкий рынок жилой недвижимости переживает бум среди иностранных инвесторов. Студенты – одна из основных социальных групп, на которую рассчитан этот актив. Объём сделок в секторе жилья для учащихся высших учебных заведений в 2017 составил 750 млн евро, что почти в пять раз больше, чем в 2016 году.

Для справки. Особенной популярностью у арендаторов пользуются микроапартаменты или небольшие меблированные квартиры площадью 17–35 м² с одной спальней, ванной комнатой и миниатюрной кухней.

Как правило, инвесторы покупают подобное жилье для сдачи в аренду не только студентам, но и командированным и сезонным работникам, молодым специалистам или туристам. Эти категории съёмщиков ищут отдельные комфортабельные квартиры за приемлемые деньги. В отдельных случаях собственник может проживать в апартаментах сам.

Особенности сделки купли-продажи

За счёт небольшого метража стоимость таких квартир ниже, чем других типов жилой недвижимости в крупных городах Германии: Берлине, Мюнхене, Нюрнберге и прочих. Их стоимость варьируется от 120 до 300 тысяч евро с учётом отделки и мебели. Зачастую дополнительно продаётся парковочное место. Его цена составляет 15–30 тысяч евро.

У инвесторов есть возможность купить микроапартаменты в кредит. Иностранцы могут взять в банке ФРГ ипотеку, которая покроет до 50% стоимости объекта по ставке около 2% годовых. Оформление кредита обойдется примерно в 1% от суммы займа.

Нужно учитывать, что покупатель оплачивает расходы на оформление сделки: 10–15% от стоимости объекта. Они включают в себя налог на покупку (3,5–6,5%), гонорар нотариуса (1–1,5%), комиссию маклера (3,6–7,1%) и сбор за регистрацию недвижимости в поземельной книге (0,8–1,2%).

С учётом всех расходов и ипотеки минимальная сумма, которая потребуется инвестору, чтобы приобрести маленькую квартиру в Германии, составляет 70 тысяч евро. Если у покупателя уже есть счёт в Европе, то приобрести жилую недвижимость можно не приезжая в Германию.

При приобретении микроапартаментов на этапе строительства покупатель вносит деньги частями. При несвоевременной оплате застройщик имеет право расторгнуть договор с контрагентом.

В большинстве случаев инвестор, приобретающий микроапартаменты на этапе строительства, получает банковскую гарантию. Если девелопер не построит объект, то деньги будут компенсированы банком в полном объёме. В некоторых случаях такие меры применяются, если застройщик задерживает сдачу объекта. В такой ситуации допустимый срок задержки заранее прописывается в договоре.

В Германии жильё в новостройках продаётся с пятилетней гарантией. Если собственник обнаружит в квартире строительные дефекты, то застройщик должен устранить их за свой счёт. Кроме того, он предоставляет гарантию на внутреннюю отделку и мебель: до двух лет в зависимости от условий договора купли-продажи.

Арендный доход

Средняя доходность микроапартаментов в Германии составляет 3,5–4,5% годовых. Это больше, чем прибыль, получаемая от сдачи в долгосрочную аренду стандартной квартиры (около 2–3% годовых). Так, микроапартаменты площадью 20 м² в Берлине сдаются за 500–600 евро в месяц, в Мюнхене за 750–900 евро.

При краткосрочной и среднесрочной аренде ставка индексируется в соответствии с ростом рынка, а владелец может расторгнуть контракт на съем квартиры и выселить жильца в случае неуплаты. Эти правила не работают для долгосрочной аренды. По условиям большинства подобных договоров жильцы защищены от выселения и повышения платы на много лет вперёд.

Владелец микроапартаментов может сдавать их самостоятельно или стать участником арендного пула акционеров, в котором каждому владельцу присуждается своя доля владения в здании. В настоящее время – это распространенная практика.

В таком случае управляющая компания руководит процессом сдачи квартир в аренду и делит прибыль между всеми собственниками пропорционально доле их участия.

При этом неважно, какие квартиры сдаются, а какие нет: прибыль получают все собственники.

Если собственник, будучи членом арендного пула, решает жить в микроапартаментах сам, тогда он больше не участвует в распределении прибыли.

Расходы на содержание и управление

При покупке квартир собственники подписывают договор с управляющей компанией, которая берёт на себя все обязанности, связанные со сдачей объекта в аренду.

Расходы владельцев на содержание жилья составляют примерно 1,2–2,4 тысячи евро в год. В эту сумму входят налоги на имущество, доход от аренды, затраты на управление и обслуживание. Это стандартные издержки, избежать которых нет возможности.

Если микроапартаменты сдаются в краткосрочную аренду на срок до 6 месяцев, то собственник платит НДС по ставке 7% с арендного дохода. Это не самый выгодный вариант. Если речь идет о среднесрочном арендном соглашении (на 6–12 месяцев), то налог на добавленную стоимость платить не нужно. Естественно, многие собственники стремятся работать именно в такой парадигме.

Налог на доход от аренды можно значительно уменьшить, сократив размер налогооблагаемой базы. В таком случае владелец квартиры отражает в бухгалтерской документации затраты на поездки в Германию (билеты на самолёт и оплату гостиницы) и амортизационные отчисления (износ мебели и недвижимости).

На что обращать внимание

При выборе локации для инвестиций в микроапартаменты выбирайте города:

  • где живёт не менее 30 тыс. человек;
  • с развитой транспортной инфраструктурой;
  • с растущей численностью населения;
  • с уровнем безработицы не выше среднего по Германии;
  • где есть большие компании и университеты;
  • крупные туристические центры.

Краткие выводы

Микроапартаменты – это один из самых востребованных типов жилой недвижимости среди арендаторов. Всего за 600 евро в месяц они получают отдельное жилье, а в большом городе не так много альтернатив по подобной цене. Таким образом, для инвесторов, которые хотят разместить капитал и получать пассивный доход, данный тип недвижимости является ликвидным активом.

Дополнительную информацию вы можете получить, обратившись в компанию Tranio.

Источник: https://InvestorIQ.ru/praktika/investicii-v-kvartiry-v-germanii.html

Что выгоднее в Германии: арендовать жилье или покупать?

Покупка квартиры в Германии с целью сдачи в аренду

А также от чего зависят цены на коммуналку в этой стране? И сколько приходится платить за нее в месяц? Легко ли купить дом в Германии россиянину? Как меняется цена в зависимости от региона? На эти и другие вопросы в рубрике ЛИЧНЫЙ ОПЫТ отвечает Маргарита Апель, которая переехала из России в Германию 20 лет назад. Ее нельзя назвать просто риэлтором. Маргарита также продвигает проекты по альтернативной энергетике, пишет экономические статьи и выступает на конференциях в российских вузах по темам экономики Германии и рынка труда.

А также от чего зависят цены на коммуналку в этой стране? И сколько приходится платить за нее в месяц? Легко ли купить дом в Германии россиянину? Как меняется цена в зависимости от региона? На эти и другие вопросы в рубрике ЛИЧНЫЙ ОПЫТ отвечает Маргарита Апель, которая переехала из России в Германию 20 лет назад. Ее нельзя назвать просто риэлтором. Маргарита также продвигает проекты по альтернативной энергетике, пишет экономические статьи и выступает на конференциях в российских вузах по темам экономики Германии и рынка труда.

Арендовать или покупать?

– Маргарита, вы уже больше 20 лет живете в Германии. Расскажите, как получилось, что вы уехали из тогда еще только образовавшегося Российского государства?

– Скажу честно, что никогда идей, мыслей или планов переезжать за границу у меня не было. Все произошло, как в сказке про «Золушку»: заморский принц прискакал на белом коне, постучал копытом в комнату общежития МГУ и забрал меня в тридевятое царство – немецкое государство. Было это действительно очень давно, в 1992 году.

– Чем вы сейчас занимаетесь и как бы вы могли описать свою профессиональную деятельность?

– Кроме поиска и продажи недвижимости для клиентов и сопровождению сделки, я также продвигаю проекты по альтернативной энергетике, международные инвестпроекты по строительству солнечных электростанций, озеленению Африки, пишу экономические статьи и выступаю на конференциях в Российских вузах по темам экономики Германии и рынка труда.

– Как складывалась история ваших домов в Германии?

–  Уже 11 лет мы живем в Мюнхене, а до него был Трир. Купить недвижимость мы решили тогда, когда определились с местом работы и желанием остаться в этом городе.

Прошли годы, но и сейчас вопрос с жильем для меня не закрыт: я занята поиском недвижимости для себя, так как дочки-студентки приезжают домой со своими бой-френдами, и нам уже тесно в нашем доме.

Мне хотелось бы жить ближе к Альпам, где зимой лежит снег, и чтобы вставать на лыжи и ехать кататься прямо из дома. Вот такой вариант я ищу с лета 2013 года. Есть интересные предложения, осталось еще мужа уговорить.

– Почему вы решили именно покупать жилье, а не арендовать его? И вы намерены купить новое жилье, хотя у нас в России власти очень часто говорят, что вот мол, там – на Западе – аренда куда более распространена, чем собственное жилье.

– Смотрите, аренда выгодна только на короткое время, потому что аренда – это потерянные деньги, ею выгодно пользоваться лишь на время учебы или работы по контракту.

– Когда вы купили жилье, сколько оно стоило, и что происходит с ценами на жилье в Германии сейчас?

– Это было в 2002, наш таунхуас обошелся в 340 тысяч евро. Сколько сейчас, в среднем, стоит жилье в Мюнхене? На этот вопрос очень сложно ответить, как и в Москве это зависит от многих факторов: района, возраста дома, каких-то индивидуальных наворотов (площади, количества комнат, дизайна и так далее).

Цена старого дома может быть в 2 раза дешевле новой 4-х комнатной квартиры, и если вы решите себе что-то купить – все варианты сейчас можно посмотреть через Интернет, и уже опираясь на свой кошелек что-то выбрать. Что же касается цен по всей Германии, то самые высокие цены в федеральных землях Баден-Вюртемберг и в Баварии.

Вот их иногда можно сравнить с Москвой и Питером.

– Каковы были ваши первоначальные критерии при поиске жилья? На что вообще вы советуете смотреть при выборе подходящего объекта?

– Жилье мы искали ближе к работе, чтобы в доме был сад и гараж. И чтобы всем бы хватало места, у каждого была своя комната, ведь у нас четверо детей. В результате купили таунхаус на востоке Мюнхена, близко к работе мужа. Кстати, цена тоже имела значение – переплачивать никто не хочет. Тут цена нас устроила.

Это был уже готовый таунхаус площадью 150 квадратных метров с террасой и садом, тремя спальнями, комнатой–студией и помещением для хобби. Окна у нашего таунхауса выходят на север и юг. От предыдущих хозяев оставили кухню и встроенные шкафы. Меблировкой занимались сами, детские кровати делал папа и дедушка, а остальное покупали по мере роста семьи.

А вообще у нас не было изначального плана, что мы хотим. Выбирали по принципу «нравится – не нравится». Так вот из того, что нам понравилось можно выделить наличие паркета, свежего ремонта, гаража поблизости и террасы с участком.

В Германии обычно лежит плитка на полу в кухне и зале, которая очень холодная. Но для немцев, которые не разуваются – это не страшно. Но мы все ходим в домашних тапочках и паркет теплее для меня, что опять же, напоминает Россию.

Вот на такие вещи я бы смотрела при выборе жилья.

– Но ведь какая-то социальная составляющая (соседи, инфраструктура) тоже могут повлиять на покупку жилья. На нее тоже нужно смотреть при выборе квартиры?

– Конечно, это тоже играет роль, поэтому мы решили, что это будет свой дом без соседей сверху и со всех сторон будет лучше. Ну и вдобавок мы остановились на варианте, где рядом есть детсад и школа. Кстати, закрытых комплексов, этаких «гетто», в Германии нет.

Как, впрочем, и заборов, как на «Рублевке» выше двух метров тоже нет. Забор разрешен до одного метра, а выше возможна только «зеленая» изгородь. Лично меня в России удивляют «дворцы» с высоченными каменными заборами и решетками на окнах.

Их владельцы добровольно загоняют себя в дорогущую «тюрьму», именно так выглядят со стороны их жилища.

Вознаграждение риэлтора регулируется законом

– А при покупке жилья вы пользовались услугами агента, и сколько это вообще стоит сейчас Мюнхене?

– Какую-то конкретную риэлторскую компанию мы не выбирали. Об агенте узнавали, придя на объект. В итоге нам попался нормальный агент, но растяпа. На сделку купли-продажи не пришли собственники, так как он им другое время сказал. Ну, бывает… Кстати, в разных городах услуги агента разные. В Мюнхене на них  законодательно установлен тариф – 3,57%.

– Пришлось ли вам обращаться в банк за кредитом для покупки вашего таунхауса?

– Да, это жилье мы покупали в кредит, который 11 лет назад мы брали под 5,25%. Выплачивали его 10 лет. Сейчас кредиты в Германии составляют 2-3%, что дает преимущество перед другими рынками, саму покупку жилья делает выгодной, а также дает возможность исправить какие-то ошибки, допущенные при покупке.

– Какие еще дополнительные расходы могут возникнуть при покупке жилья? Обращались ли к нотариусу и как проверяли легитимность сделки?

– В Германии недвижимость оформляется только через нотариуса, а их услуги стоят 1% от цены дома. Легитимность не проверяли, так как покупали у собственников.

– Вы слышали о каких-то проблемах, которые возникают с покупкой жилья в Германии иностранцами?

– Нет, проблем с покупкой жилья для иностранцев в Германии нет, и лично я считаю, что покупка недвижимости дает надежное вложение капитала и его увеличение.

Кстати, в Германии цены ниже, чем во Франции и Англии, и уж конечно, меньше, чем на Рублевке за такие же объекты.

Что касается других преимуществ, то покупка жилья гражданство Германии не дает, но возможен вид на жительство при определенных условиях, или же виза на пять лет, хотя немцы уже 15 лет обещают вообще отменить визы, как Испания и Португалия.

– А если сдавать в аренду, то сколько это может приносить в вашей стране?

– Рентабельность аренды 6 – 7% годовых от стоимости покупки, тогда как по банковским вкладам – всего 2% годовых. 

500 ЕВРО ЕЖЕМЕСЯЧНО ЗА КОММУНАЛКУ И НАЛОГИ

– Во сколько обходится содержание вашего дома и есть ли в этом разница для иностранцев, нежели для граждан вашей страны?

– Нет, разницы для иностранцев или граждан Германии нет. Налоги и ЖКХ растут, в месяц мы платим примерно 500 евро. Что касается ремонта, то, что сами не можем сделать – вызываем специалиста. Тут еще есть одноразовый налог на недвижимость при покупке – 140 евро. И с ЖКХ интересная ситуация, не как в России.

Здесь нет управляющих компаний, поэтому все жители напрямую получают услуги от поставщиков, и с ними  заключают договор. Поэтому и нет такого, чтобы какая-то управляющая компания вдруг захотела повысить тарифы и подняла бы их. Все зависит от экономики.

Когда дела с экономикой идут плохо, цены на ЖКХ наоборот снижаются, но вот сейчас в ЖКХ идет повышение в связи с отказом от атомной энергетики по всей Германии.

С другой стороны, здесь есть программы по экономии энергии, но не социального потребления как в России, а когда собственникам жилья государство выделяет 10 тысяч евро на утепление жилья: замену на экономные батареи, окна, утепление дома и так далее. Каждой семье 10 тысяч евро.

– Если оценить вашу покупку с точки зрения прошедших лет и вашей работы в недвижимости, насколько она выгодна в инвестиционном плане?

– Мы покупали дом для себя, и инвестиционная привлекательность не была для нас на первом месте. Хотя, в целом, получилось выгодное вложение капитала.

Вообще же, я могу сказать, что приобретение жилья в Германии на данный момент выгоднее, чем вложение в акции и металлы.

В Мюнхене (в Баварии) уже купили жилье Майя Плисецкая, солнечный клоун – Олег Попов, Юрий Шатунов.

Беседовал Дмитрий Чернов

Источник: https://www.realestate.ru/usefuls/chto-vigodnee-v-germanii-arendovatj-zhilje-ili-pokupatj-120/

О чем не подозревают россияне, покупая недвижимость в германии – советы адвоката

Покупка квартиры в Германии с целью сдачи в аренду

После решения Великобритании о выходе из Еврозоны риэлторы отмечают, что в Германии увеличилось число инвесторов, ориентированных на вложения в европейские рынки недвижимости. Покупателей привлекают прежде всего низкие кредитные ставки, постоянно растущие цены и спрос на жилье.

В итоге рынок недвижимости в Германии в последние годы растет непрерывно. Если объем инвестиций в 2010 г. составлял 19,4 млрд евро, то в 2015 г. он превысил 55 млрд. Согласно данным аналитической компании Real Capital Analytics в III квартале 2016 г.

впервые за четыре года Германия опередила Великобританию по объему инвестиций. Если в немецкую недвижимость было вложено 13,6 млрд евро, то английская недвижимость получила только 10 млрд евро инвестиционных средств. При этом около половины из инвестиций – иностранные.

Число россиян, желающих вложиться в немецкую недвижимость, также растет. Об этом можно судить по увеличивающимся в последнее время обращениям к нам от российских клиентов.

К сожалению, часто некоторые из клиентов недооценивают особенности немецкого законодательства и попадают в сложные ситуации, а иногда просто не могут извлечь правильно выгоду из особенностей нашего закона.

Купить и не потерять отель

Не так давно к нам обратился бизнесмен, владеющий в России успешной торговой сетью. Он хотел купить в Германии отель и просил подготовить сделку. При этом он не хотел, чтобы его имя значилось в регистрационных документах, а просил зарегистрировать собственником отеля холдинг, на который были заведены его другие активы, находившиеся в доверительном управлении.

В конце управленческой цепочки этого холдинга в качестве генерального директора значился гражданин третьего государства. Этот иностранный гендиректор был в доверительных договорных отношениях с нашим российским клиентом-инвестором.

А согласно немецкому законодательству в госреестре регистрируется в качестве собственника не доверитель, который по факту оплачивает цену, а его компания, которую он подключает для того, чтобы не фигурировать в реестре.

Однако директор этой компании может распоряжаться ее имуществом, в том числе и продать недвижимость третьему лицу, которое может и не знать о существовании российского доверителя. В итоге российский инвестор все же купил отель, который хотел, но на это пришлось потратить много времени, за которое в иных условиях объект мог быть продан другому покупателю.

Жилье растет в цене

В крупных городах Германии продолжается рост цен на жилую недвижимость, начавшийся в 2010 г., свидетельствуют результаты исследования отраслевого объединения Immobilienverband Deutschland (IVD), передает «Интерфакс». Среди основных причин повышения стоимости домов и квартир – низкие ставки ипотечных кредитов, нехватка жилья в крупных городах и приток беженцев.

В среднем по стране квартиры подорожали на 6% за 12 месяцев, завершившихся в августе 2016 г. Средняя стоимость дома на одну семью выросла на 4,2%. В городах с населением более полумиллиона человек рост цен на квартиры составил 9,4%, сообщается в отчете IVD. Самые высокие темпы роста отмечены во Франкфурте-на-Майне (на 18,9% до 2200 евро за кв. м), Кельне (на 15% до 2300 евро за кв.

м) и Штутгарте (на 11,3% до 2950 евро за кв. м). При этом самое дорогое жилье в стране — в Мюнхене, где 1 кв. м стоит в среднем 4200 евро (повышение на 7,7%), а в новом здании — 5900 евро.

В настоящее время в Германии спрос на жилье значительно превышает предложение ежегодно примерно на 350 000-400 000 квартир, полагает эксперт земельного банка Helaba Штефан Митропулос (Stefan Mitropoulos). Ожидается, что к концу 2017 г. будет сдано всего около 300 000 новых квартир, поэтому недостаток жилья сохранится, сообщает Deutsche Welle.

Дополнительную нагрузку на рынок жилья оказал резкий приток беженцев в Германию, большая часть которых пытается осесть в крупных городах. Только за прошлый год число жителей Берлина выросло на 50 000 человек, Гамбурга — на 25 000 человек, Франкфурта-на-Майне — на 15 000 человек.

Прочитать полный текст

Рост цен ограничивает государство

Много подводных камней существует и при покупке жилой недвижимости с целью сдачи в аренду. Тут, например, необходимо осведомиться, находится ли желаемый объект в зоне, в которой действует закон об ограничении роста платы за наем.

Немецкий рынок в этом плане отличается от многих других европейских стран, так как у нас процент собственников жилья намного ниже, чем, например, в Италии, Франции, Испании или Греции. Но при этом очень высок спрос на жилье в университетских городах и мегаполисах.

Про эти особенности, очевидно, не рассказал другой нашей клиентке – российской предпринимательнице из Поволжского региона – ее посредник. Клиентка купила три квартиры в Берлине. А между тем в Берлине с прошлого года действуют ограничения на повышение цен на сдачу жилья. Согласно этим нормам цену можно поднять максимум на 10% от среднего размера квартплаты.

Клиентка планировала сдачу квартир внаем, пока жилье не понадобится ее еще пока несовершеннолетним детям. Так, договорная стоимость квартплаты за «квадрат» одного из ее объектов составляла 7,50 евро, а средняя квартплата – около 8,00 евро.

Таким образом, клиентка могла повысить плату за аренду только до 8,80 евро, что не было учтено при составлении бизнес-плана и планировании инвестиций. В то же время в других городах она могла бы повышать тарифы без ограничений в связи с огромным спросом на рынке. Эти ограничения касаются, однако, только вторичного жилья, новостройки исключены из запрета.

Много налоговых льгот

Также при сдаче объектов недвижимости в аренду стоит изучить все льготы, которые предоставляет собственникам налоговое законодательство Германии. Здесь также таится много сюрпризов.

Весьма приятно были удивлены некоторые наши клиенты, узнав о широкой трактовке понятия «расходы», их списании и уменьшении налогооблагаемой базы.

Коротко перечислю расходы, которые могут быть списаны при начислении налога:

– расходы на приобретение жилого здания могут быть списаны по амортизации по ставке 2-2,5% в год;

– расходы за некоторые ремонтные работы, затраты на приобретение техники или мебели для сданной в аренду квартиры и даже затраты на поездку и деловой ужин в целях встречи с арендатором;

– расходы по содержанию объекта, на вознаграждение управляющей компании, модернизацию системы отопления, электрооборудования, окон и др., на оплату услуг налоговых консультантов при оформлении декларации, вознаграждение адвокату при оказании юридической помощи в связи со сданным в аренду объектом;

– побочные расходы при приобретении объекта, например расходы на регистрацию в госреестре, нотариальные расходы;

– проценты по кредиту, полученному собственником в целях приобретения объекта для последующей сдачи в аренду (актуально в связи с рекордно низкими процентными ставками – в размере уже от 1-1,5% финансирование заемными средствами может послужить эффективным инструментом).

Также стоит обращать внимание на налоговые последствия наличия недвижимости в Германии при сделках с ними, даже если эти сделки заключаются в России на основании российских договоров.

Например, налог на покупку недвижимого имущества, ставка которого устанавливается федеральными землями (3,5 – 6,5%), рассчитывается исходя из цены объекта и оплачивается покупателем.

Данный налог возникает также при приобретении долей участия в немецком ООО, которое является собственником объекта недвижимости, при условии, что «в одних руках» объединяются минимум 95% долей этого ООО. Несведущие инвесторы рискуют дважды заплатить один и тот же налог.

Так, случайно избежал дополнительной уплаты этого налога один из наших клиентов – инвестор из Москвы, который обратился к нам, еще не успев закончить сделку в Москве по приобретению его российской компанией доли от его партнера и участника немецкого ООО, и смог вовремя изменить структуру сделки.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2016/12/02/667755-ne-podozrevayut-rossiyane-pokupaya-nedvizhimost-germanii

Аренда жилья в Германии – юридические тонкости сдачи и съема квартиры

Покупка квартиры в Германии с целью сдачи в аренду

Многие называют современную Германию страной, где проживает наибольшее количество квартиросъёмщиков. Примерно 54% немцев имеют собственное жильё, остальные 46% снимают квадратные метры в аренду.

Это связано с невысокими арендными ставками, а также с развитой законодательной защитой прав квартиросъёмщиков.

Сдача в аренду жилой недвижимости в Германии является строго регламентированным процессом, что значительно облегчает процедуру съёма.

Какие типы аренды существуют в Германии? Что представляет собой каждый тип аренды?

Аренда жилья в Германии подразделяется на два типа, в зависимости от порядка внесения арендной платы:

  • Kaltmiete или холодная аренда. В случае холодной аренды квартиросъёмщик платит только за использование помещения. Коммунальные услуги ним не оплачиваются, эту миссию берёт на себя арендодатель. Он самостоятельно производит оплаты на счёт домоуправления. Помимо этого, из выручки от холодной аренды он платит порядка 50 евро в месяц в коммунальную кассу дома и за оказанные услуги домоуправлению.
  • Warmmiete или горячая аренда. В этом случае к холодной аренде добавляется оплата коммунальных услуг. Квартиросъёмщик перечисляет арендодателю оплату, а второй, в свою очередь, контактирует с домоуправлением и коммунальной кассой дома, делая все необходимые платежи.Какие обязательства несут арендодатель и квартиросъёмщик?

Арендодатель имеет право повышать квартплату согласно среднестатистической стоимости квадратного метра жилья в этом регионе, но только в соответствии с данными специальных официальных справочников, выпускаемых муниципалитетом.

Арендодатель обязан заранее дать арендатору информацию о дальнейшей продаже или личном использовании квартиры, если у него есть такие намерения.

Арендодатель должен предоставить жильё квартиросъёмщику в пригодном для жизни состоянии: электропроводка, трубы и прочее – все должно быть исправное. В случае серьёзной неисправности, например, протечки труб, все затраты по ремонту несёт владелец жилья.

Обязанности арендатора всегда прописываются в специальном разделе договора. За их нарушение квартиросъёмщик может быть оштрафован или выселен из квартиры. По условиям съёма он не имеет права нарушать «тихие часы», а также держать в доме домашних животных, если это не предусмотрено контрактом.

Кто несёт коммунальные и прочие расходы?

Коммунальные расходы оплачиваются сторонами согласно типу сделки — горячей или холодной, а также в соответствии с прописанными в договоре пунктами. Любые форс-мажорные расходы обязательно должны быть согласованы в контракте о найме жилья.

В Германии существует два вида аренды: долгосрочная и краткосрочная

Краткосрочная аренда, как правило, пользуется популярностью в сезон отпусков и требует значительных затрат и усилий от арендодателя в поиске квартиросъёмщиков. Приходится тратиться на рекламу, уборку и тому подобное.

В некоторых городах Германии существуют специальные компании, которые все эти заботы берут для себя, но стоят их услуги недёшево. Выгоднее сдавать жильё в краткосрочную аренду самостоятельно или с помощью знакомых.

Долгосрочная аренда является менее затратной, чем краткосрочная, поскольку не требует от владельца жилья постоянного контроля за порядком и сохранностью предметов быта. Такой вид найма пользуется большей популярностью в ФРГ.

Краткосрочная аренда предполагает сдачу жилья на срок от 1–2 дней до 1–2 месяцев, долгосрочная – от полугода и более. Чаще всего договор долгосрочной аренды заключается на неопределённый срок, а потом расторгается по согласованию сторон.

Стоимость арендной платы: на чьей стороне закон?

Размер арендной платы всегда определяется сторонами договора. Закон не устанавливает верхней границы возможной стоимости аренды.

Но если плата в 2 раза превышает рыночную стоимость, арендодатель может быть привлечён к суду за ростовщичество.

Обычно в договоре стороны определяют три типа арендной платы:

  • Фиксированная. Установленная сумма оплаты за определённый срок аренды. Она ни в коем случае не может меняться.
  • Плата, зависящая от оборота арендатора. Может меняться только согласно оговорённым пунктам договора.
  • Комбинированная. Совмещает в себе первые два вида.

Как часто арендодатель может повышать арендную ставку? Каким образом закон защищает права арендатора?

Самой распространённой причиной конфликта между квартиросъёмщиком и арендодателем является повышение квартплаты.

Законодательство Германии строго запрещает самовольное повышение арендной ставки арендодателем. Любое увеличение стоимости аренды должно быть обосновано.

Причиной для подобного действия может быть повышение средней стоимости арендной платы подобных квартир в этом районе. Или, например, после проведения неких ремонтных работ, которые значительно улучшили условия жизни квартиросъёмщика, цена тоже может возрасти.

Повышать стоимость аренды владелец квартиры имеет право не чаще одного раза в год. Перед тем как это сделать, он в обязательном порядке должен известить в письменной форме о своём намерении жильцов.

Новая арендная ставка входит в действие не ранее, чем через три месяца после письменного извещения. При любом повышении стоимости аренды квартиросъёмщик обязательно должен дать своё согласие. Если стороны не пришли к согласию, то арендодатель может принудить жильца платить больше только через суд.

Закон предусматривает повышение арендной ставки максимум на 20% за три года.

Покупка жилья с арендаторами: купить можно, посмотреть нельзя?

Менее половины жителей Германии проживают в собственном жильё, большинство людей арендует дома и квартиры. Интересной особенностью приобретения квадратных метров в собственность является возможность купить квартиру вместе с арендатором. Такое жильё в ФРГ называют доходным.

Покупка такой недвижимости является отличным капиталовложением. Связано это с тем, что владелец сразу начинает получать доход от ежемесячной арендной платы. Ещё одним плюсом является то, что арендатор обычно сам оплачивает все коммунальные платежи.

Права квартиросъёмщиков находятся под защитой немецкого законодательства. В связи с этим, как правило, посмотреть доходное жильё перед покупкой практически невозможно.

Квартиросъёмщик имеет полное право пускать к себе в дом только его владельца. Предварительный просмотр жилья возможен в случае письменного согласования с арендатором даты и времени визита покупателя.

Владелец квартиры имеет право наведываться к квартиросъёмщику несколько раз в год, но только по предварительному согласованию даты и времени визита. Количество посещений по закону не должно превышать трёх раз за год.

Договора аренды: вселить можно, выселить нельзя?

Согласно немецкому законодательству существует несколько видов расторжения договора о найме:

  • Штатное. Если выселение происходит по волеизъявлению владельца квартиры, то он обязательно должен заблаговременно объяснить причины расторжения арендатору в письменной форме. При этом арендодателем обязательно учитываются сроки расторжения, определённые законом. По инициативе арендатора также существует обязательство письменного уведомления владельца жилья, срок расторжения составляет обычно 3 месяца.
  • Чрезвычайное. Такое расторжение договора аренды происходит только вследствие злостного нарушения договора одной из сторон или внезапной смерти.

Процедура выселения квартиросъёмщика является очень проблематичной, поскольку для этого наймодатель должен обладать очень вескими причинами

Законодательство Германии определяет следующие сроки на выселение: проживающему в квартире не менее 8 лет, даётся срок в 3 месяца, живущему от 5 до 8 лет – полгода, более 8 лет – 9 месяцев.

Если договор о найме заключён на неопределённый срок, то по его истечении квартиросъёмщик в обязательном порядке должен освободить жильё.

Выселение арендатора возможно только в случае личного проживания владельца в своей квартире или доме.

Но, как исключение, выселение может производиться и новым владельцем при покупке доходного жилья. В любом случае выселить квартиросъёмщика можно только в соответствии с действующим законодательством Германии.

Вселить нового арендатора в квартиру можно только в случае истечения срока договора аренды или его досрочного расторжения по обоюдному согласию сторон. Исключением являются серьёзные нарушения пунктов договора или внезапная смерть квартиросъёмщика.

Как дешёво снять жильё в Германии?

Дешёво снять жильё очень сложно. Самые дешёвые квартиры и дома в Германии предоставляются малоимущим семьям.

На стоимость аренды оказывает непосредственное влияние регион, где расположена недвижимость. Таким образом, цена за один квадратный метр варьируется от 5 до 20 евро, не включая коммунальные платежи. Оплата коммунальных услуг в среднем составляет 50–250 евро.

Для съёма недорогого жилья стоит рассматривать такие регионы, как Бранденбург, Саксония и Саксония-Ангальт. Например, в Гамбурге, Мюнхене или Штутгарте стоимость аренды составит приблизительно 15 евро кв. м. Как ни странно, но снять квартиру в Берлине будет значительно дешевле, стоимость одного квадратного метра составит 9 евро.

В последние годы цены на аренду во всех регионах стремительно растут.

Источник: http://www.ZaMetrami.ru/evropa/germaniya/arenda-zhilya-v-germanii-yuridicheskie-tonkosti-sdachi-i-sema-kvartiry/

Доходная недвижимость в Германии

Покупка квартиры в Германии с целью сдачи в аренду

Приобретение недвижимости в Германии с целью получения прибыли от сдачи её в аренду или ведение другого бизнеса.

Одним из видов инвестиций в Германии, который часто привлекает как самих немцев, так и иностранцев, является покупка доходной недвижимости. На первый взгляд, всё кажется очень просто: нашёл подходящий объект, взял кредит, купил, сдал в аренду – и всё! Я решил немного углубиться в тему, чтобы разобраться, действительно ли всё так просто и какие подводные камни тут скрыты от беглого взгляда.

Немецкий рынок недвижимости

Покупка недвижимости в Германии само по себе дело на данный момент прибыльное.

Финансовый кризис, низкие проценты по сберегательным вкладам, инфляция – всё это гонит инвесторов искать тихие гавани, где они могут если не приумножить, то хотя бы сохранить свои деньги. И немецкий рынок недвижимости выглядит в этом смысле крайне привлекательно.

Цены на аренду стабильно растут, проценты по ипотеке падают, при этом предложений на рынке масса. Так что сама по себе мысль вложить деньги в сектор немецкого жилья выглядит довольно здравой.

Если смотреть с точки зрения частника, который выбирает между покупкой квартиры в Германии для проживания в ней или арендой, то тут для резидента всё относительно просто.

При наличии своего капитала в размере хотя бы 20% от стоимости, ему уже скорее всего будет выгоднее взять ипотеку, чем платить аренду. Я купил себе жильё в конце 2011-го и на данный момент оно стоит чуть дороже, чем на момент заключения сделки.

Искать недвижимость для капиталовложений можно на сайте ImmobilienScout.

Получение кредита на покупку недвижимости в Германии

Получить кредит под покупку бизнес-недвижимости можно даже нерезиденту.

Реалистичные условия для ипотеки – это минимум 100000€ своих инвестиций, которые должны составлять не менее 50% от общей стоимости объекта.

То есть, если недвижимость стоит полмиллиона, то нужно иметь хотя бы 250000€ своего капитала, чтобы относительно без проблем получить кредит в немецком банке на оставшуюся часть.

При обращении в банк в Германии за кредитом на покупку доходной недвижимости важно хорошо оформить презентационную часть своего бизнес-проекта. Банкирам важно достоверно убедиться, что прогноз на то, что им вернут деньги, реалистичен.

Иначе либо они предложат очень высокие ставки, либо вообще откажут. Для тех, кто не особо в теме получения кредита в немецком банке лучше прийти на беседу туда вместе со своим бизнес-консультантом, который знает толк в подобных делах.

Доход от владения недвижимостью в Германии

Что касается инвестиций в немецкий рынок недвижимости с точки зрения получения дохода, то тут уже нужно быть более осмотрительным. Смотреть только на свой капитал и на цену объекта, чтобы получить адекватную оценку перспектив извлечения прибыли, будет явно недостаточно.

Очень большую роль играет местоположение недвижимости. Цены по регионам и по городам распределены очень неравномерно.

Если в среднем по Германии на 2013-ый год цена одного квадратного метра трёхкомнатной квартиры составляет примерно 2600€, то в Баварии она равна 3600€, а в Мюнхене – 6000€. При этом, цены на аренду в Мюнхене тоже выше, чем в других городах, но не в разы.

Поэтому при поиске выгодных объектов для капиталовложения в Германии, следует учитывать отношение между ценой покупки жилья и его аренды.

Для наглядности, приведу конкретный пример. Допустим, имеется в наличии 100000€ и вложить их хочется в рынок немецкого жилья. При таком капитале вряд ли можно придумать что-то иное, чем покупка двухкомнатной квартиры в Германии с целью сдачи её в аренду. Средний размер немецкой двушки – 60 кв.м.

В Мюнхене она будет стоить примерно 60 x 5500€ = 360000€. То есть, у инвестора в наличии есть 28% от стоимости жилья, 260000€ ему придётся брать в ипотеку (на самом деле больше, ведь есть ещё масса сопутствующих расходов, например, налог на покупку, но я не буду усложнять расчёты).

Аренда двушки в Мюнхене в среднем на данный момент составляет 13,82€ за квадратный метр. Значит, её можно будет сдать примерно за 820€. Если инвестор будет сдавать квартиру, то это принесёт ему около 10000€ в год. Процент по ипотеке составит примерно 2,6% (я беру очень грубо).

В этом случае, только на проценты банку в первый год уйдёт 6750€. И лишь 3250€ дохода от аренды можно будет пустить на покрытие тела кредита, если оставить за скобками все расходы на содержание жилья.

Как видите, двушка в Мюнхене при таком раскладе в принципе не окупаемая, потому что за те 20-30 лет, что потребуются на выплату долга, она станет дряхлой и придётся брать ещё один кредит на капитальный ремонт.

Теперь возьмём Гамбург и того же инвестора с сотней тысяч евро в кармане. Здесь квадратный метр двушки обойдётся ему в 3300€. Цена квартиры составит 60 x 3300€ = 198000€, что сразу же увеличивает процент начального капитала до 50%. На таких условиях ипотека будет дешевле, но оставим те же самые 2,6%, под которые получим кредит в 98000€.

Аренда двушки в Гамбурге в среднем стоит 10,27€ за квадратный метр. Годовой доход от её сдачи составит 10,27€ x 60 кв.м x 12 месяцев = около 7400€. Отнимаем 2600€ на проценты банку, получаем 4800€, которые можно пустить на покрытие ипотеки.

Причём, размер кредита в этом случае гораздо меньше, поэтому в данном случае уже можно вести речь о наличии рентабельности в таком капиталовложении.

Конечно, расчёты в примерах не на 100% отражают реальность, потому что параметров рентабельности на самом деле гораздо больше. Например, нужно учитывать рост цен на жильё, как быстро можно продать недвижимость, насколько легко найти арендатора и тому подобное.

Для составления полной картины прибыльности покупки нужно будет привлечь опытных специалистов, которые хорошо знают рынок.

Но даже эти утрированные примеры позволяют понять, что при оценке объекта с точки зрения доходности, инвестору очень важно учитывать, окупаемая ли недвижимость в принципе в данном регионе, и когда она окупится полностью.

Причём, сам факт окупаемости не является чем-то сугубо положительным или отрицательным. В разных случаях это может иметь разный эффект. Большие расходы на ипотеку могут обернуться налоговыми послаблениями для бизнеса.

Это играет роль, если параллельно инвестициям в недвижимость существуют также иные доходы. Например, я, как частный предприниматель, могу списывать часть выплат по ипотеке с налоговой базы.

Другое дело, что окупаемость – это один из параметров, на который смотрят банкиры при выдаче кредита.

На нашем сайте есть статистический раздел, в котором собраны различные показатели по ценам на покупку недвижимости и на её аренду по всем землям Германии и по многим крупным городам.

Покупка недвижимости и бизнес-виза

С точки зрения бизнес-миграции, покупка доходной недвижимости также может стать основанием для получения вида на жительство в Германии. Конечно, речь в этом случае идёт не о двухкомнатной квартире, сдаваемой в аренду. Важно понимать, что сам по себе факт покупки немецкой недвижимости ещё не даёт права на получение вида на жительство.

Ничего не мешает владеть жильём из-за границы, в том числе и получая прибыль. Для того, чтобы появились основания к получению долгосрочной визы, нужно, чтобы бизнес представлял интерес местным чиновникам с точки зрения развития экономики Германии.

Здесь важную роль играют такие параметры, как размер инвестиций, количество создаваемых рабочих мест, сулящий большие прибыли бизнес-план и тому подобное. На юге Германии, там, где нет проблем с безработицей, бизнесмену для получения визы придётся прежде всего убедить чиновников в том, что его предприятие будет платить большие налоги.

Вряд ли стоит рассчитывать на положительное решение из Баварии или Баден-Вюртемберга при вложениях в жилую недвижимость, потому что в первое время рентабельность такого бизнеса будет низкой, и налогов с него много получить не удастся.

А вот на севере, в регионах, где уровень безработицы высок, будут рады созданию рабочих мест для местных жителей и размеры налогов им уже не так уж важны, поэтому там перспектив получения разрешения на открытие бизнеса на базе доходной недвижимости больше.

Важно также сказать о готовности банков выдавать кредиты бизнесменам, которые не являются резидентами Германии. Уже при наличии собственного капитала в 100000€ можно рассчитывать на поддержку в размере до 70% инвестиций.

В то время как на покупку частного жилья подобной щедрости ждать не стоит.

Иностранцу без вида на жительство имеет смысл обращаться в немецкий банк за кредитом тогда, когда у него есть капитал в размере от 300000€, или если его доходы сравнимы с хорошими немецкими зарплатами и не уступают им по надёжности.

Источник: https://www.tupa-germania.ru/biznes/dohodnaja-nedvizhimost.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.