+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Содержание

Как продать коммерческую недвижимость. Совет для быстрой продажи коммерческой недвижимости

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Продать недвижимость, относящейся к категории коммерческой, считается одним из способов заработка. Он весьма распространен. Если Вас интересует, как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно, то знание об особенностях и нюансах этого непростого мероприятия необходимо.

Нужен агент
по недвижимости?

Как правильно продать коммерческую недвижимость

Успешная продажа коммерческой недвижимости помимо усилий и внимания, требует также знаний и опыта в сфере операций с таким имуществом. Весь процесс делиться на этапы:

  • Определяем способ продажи.
  • Подготавливаем объект к показу – наводим порядок и собираем документы.
  • Оцениваем объект.
  • Ищем покупателя.
  • Заключение договора, расчет и передача объекта.

Если Вас интересует, как продать долю в коммерческой недвижимости, то знайте, что алгоритм действий отличается. По аналогии с жилым фондом, в первую очередь Вы обязаны предложить приобрести владельцам остальные доли объекта. Заранее уведомите их о своем желании.

Сделайте коммерческое предложение. Если у вас есть на примете другой покупатель – нужен письменный отказ других совладельцев от покупки. Иначе сделка пройдет с нарушением преимущественного права. Любой из совладельцев может в судебном порядке оспорить Ваше решение.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Как лучше продать коммерческую недвижимость

Специалисты, которые знают, как лучше продать коммерческую недвижимость выделяют 3 способа продажи:

  • Самостоятельно заняться продажей – этот метод самый рискованный и финансово очень затратный. Также он требует опыта, внимания и времени. Самостоятельная продажа коммерческой недвижимости только кажется самой выгодной. В этом случае никому не нужно платить комиссионные. Но без опыта продаж сложно определить объективную стоимость объекта.

Самостоятельная продажа означает, что все этапы Вы организовываете сами. Никто не даст совет, как выгодно прорекламировать Ваш объект или грамотно составить договор.

  • Найти частного риелтора – небезопасный способ, т.к. велик шанс связаться с аферистом. Конечно, опытные и добропорядочные риелторы существуют, но их поиск занимает много времени.
  • Обратиться в агентство недвижимости – самый безопасный способ для тех, кто ищет способ, как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно. Специалисты дадут советы. Если Вам нужна помощь в продаже недвижимости, Вы цените свое время и готовы платить профи за проделанную работу – не отказывайтесь от этого способа.

Как подготовить и продать коммерческую недвижимость быстро

Чистое и отремонтированное помещение стоит дороже. Степень усилий, которые нужно приложить при подготовке зависит от нескольких факторов:

  • От финансовых возможностей.
  • От назначения объекта.

Например, охотнее купят офис с ремонтом. А вот на капитально переделанный склад нужно будет искать клиента. В этом случае у объекта с умеренным ремонтом больше шансов.

Те, кто знают, как лучше продать коммерческую недвижимость обращают внимание на то, что процесс подготовки имущества к продаже заключается не только в его уборке.

Также важен порядок в документах. Коммерческая недвижимость в основном продается дольше, чем жилье. Но, если Ваш объект будет юридически чистым, и Вы заранее обладаете полным пакетом документов для продажи, то шансы на быструю и выгодную продажу высоки. Нужные бумаги для продажи:

  • Выписка Государственного Реестра.
  • Справка из БТИ с техническими характеристиками объекта.
  • Документ, который подтверждает Ваши права на имущество.

Как правильно оценить коммерческую недвижимость для продажи

Если Вы заключили контракт с агентством недвижимости, то Ваш объект оценит специалист. А вот при самостоятельной продаже этот этап один из сложнейших. Если Вы заинтересованы в том, как правильно продать коммерческую недвижимость, то обратитесь к оценщику. Он грамотно и быстро определит, что следует учесть при расчете рыночной стоимости объекта.

Коммерческую недвижимость оценивают по другим критериям, нежели жилой фонд.

Основные факторы, которые имеют влияние на стоимость объекта данного вида имущества:

  • Назначение объекта.
  • Возраст объекта.
  • Техническое состояние и наличие ремонта.
  • Размер полезной площади.
  • Расположение, инфраструктура и близость дорожной развязки.
  • Парковка.

Как найти покупателя и продать коммерческую недвижимость

Те, кто знают, как продать коммерческую недвижимость быстро рекомендуют находить покупателя при помощи рекламы, объявлений, фотографий и видеороликов. Чем больше вариантов размещения Вашего желания продать недвижимость будет охвачено, тем больше шансов найти покупателя быстро:

  • Поместите свое объявление в газете.
  • Обратитесь на телевиденье и радио со своей рекламой.
  • Зарегистрируйтесь в Интернете на специальных сайтах.
  • Займитесь наружной рекламой, расклейте свои объявления.

Как продать коммерческую недвижимость – последние штрихи

Продажа коммерческой недвижимости входит в заключительный этап после того, как был найден покупатель. Нужно согласовать с ним договор купли-продажи. В документе необходимо детально описать объект, способ расчета и остальное.

Поэтому лучше обратитесь к специалисту для грамотного составления текста. Для заключения договора присутствие нотариуса не обязательно, достаточно его подписать и зарегистрировать в Росреестре.

После следует расчет и подписание акта о передаче коммерческой недвижимости.

Не забудьте об уплате налогов! Если Вас интересует, как продать коммерческую недвижимость без налогов, то уточните, когда объект был оформлен как Ваша собственность и сколько времени он им является.

Вам не нужно платить налог в случае оформления недвижимости до 2016 года. И когда она была Вашей собственностью не менее 3-х лет.

Если Вы приобрели объект после 2016 года, то для освобождения от уплаты налогов придется подождать 5 лет.

В заключение: обратите внимание на то, что продавец имеет полные права на недвижимость и оплачивает коммунальные счета до тех пор, пока не будет выдано Свидетельство новому владельцу.

По вопросам купли-продажи коммерческой и другого имущества Вы всегда можете обратиться в АН «Колизей» Мы обещаем Вам грамотную помощь и оперативную работу!

Источник: http://kolizey78.ru/blog/prodazha-drugoy-nedvizhimosti/kak-prodat-kommercheskuyu-nedvizhimost-bystro-vygodno-i-bez-nalogov

Покупка коммерческой недвижимости: особенности, порядок действий и рекомендации

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Покупка коммерческой недвижимости требует чрезвычайно ответственного подхода. Всего одна ошибка или некорректность могут привести к серьезным негативным последствиям. Вне зависимости от сложности сделки, покупка коммерческой недвижимости в Москве требует особой внимательности и точного соблюдения определенных правил и алгоритма действий.

Как купить офис?

Наиболее выгодным методом инвестирования в недвижимость коммерческого типа в нашей стране на сегодняшний день считается приобретение объектов в столице и находящемся рядом регионе. Владелец помещения оказывается в выигрыше.

Он может получить стабильную прибыль от сдачи объекта по договору аренды. Кроме того, на рынке сегодня можно найти большое количество успешных компаний, которые изъявляют желание приобрести офисные помещения.

Их главным образом интересуют нежилые объекты, которые подходят для ведения коммерческой деятельности.

Поиск соответствующего помещения для размещения офиса может занять много времени. Однако, если вы наконец-то нашли подходящий объект, возникают новые вопросы. Как осуществляется покупка коммерческой недвижимости? Как правильно оформить договор? Какие особенности нужно учитывать при оформлении сделки? Об этом и многом другом и пойдет речь в данной статье.

Юридические тонкости: право собственности

К счастью, времена рейдерских захватов и других сценариев противозаконных действий уже давно прошли. Но вот люди, которые специализировались на подобной деятельности, работают и по сей день. Нередко их привлекают для решения различных вопросов. В периоды экономического кризиса риск махинаций как никогда высок, поэтому владельцам бизнеса стоит быть внимательными и бдительными.

Как происходит покупка коммерческой недвижимости? Подводные камни, которые могут вас ожидать при оформлении сделки, очень разнообразны. Особую осторожность стоит проявить в том случае, если вам известно, что продавец объекта находится в трудном финансовом положении.

В современной юридической практике имеется множество примеров того, как первоначальный владелец помещения, оформляя договор покупки коммерческой недвижимости, оставлял лазейки, позволявшие сохранить право собственности.

Такие нечистые на руку продавцы после решения финансовых вопросов за счет проведения сделки могли потребовать возврата объекта.

Таким образом, можно сделать вывод, что покупка–продажа коммерческой недвижимости будет успешна только в том случае, если сделка оформлена юридически чисто. Ключевыми факторами в данном вопросе является правильность и корректность составления договора.

Только в этом случае вы сможете обезопасить себя от рисков, связанных с потерей имущества и предъявлением необоснованных финансовых претензий со стороны продавца.

Именно поэтому для большинства покупателей наиболее важным аспектом является приобретение юридически чистого помещения.

Покупка коммерческой недвижимости на ИП (индивидуального предпринимателя) имеет много рисков, способных привести к длительным судебным тяжбам. В результате вы можете не только потратить время и силы, но и лишиться помещения.

Основные риски покупателя

Покупка коммерческой недвижимости может сопровождаться следующими рисками:

  • продавец не обладает правом собственности на объект;
  • права на помещение могут быть оспорены третьими лицами;
  • права на объект недвижимости могут быть оформлены некорректно;
  • виндикация объекта;
  • покупка объекта может сопровождаться целым рядом дополнительных расходов;
  • появление третьих лиц, требующих возврата долгов или возмещения убытков, связанных с использованием объекта.

Таким образом, если не уделять сделке должного внимания, подобное приобретение может привести к тяжелым финансовым последствиям. В особенности это касается тех случаев, когда берется кредит на покупку коммерческой недвижимости.

Дело в том, что в крупных банках работают специально подготовленные специалисты, задача которых состоит в том, чтобы действовать в интересах организации.

Отсутствие доскональной проверки сделки купли-продажи, несоблюдение основных правил безопасности и отсутствие главных юридических документов может привести к рейдерскому захвату приобретенной недвижимости.

Оформление сделок

Разработка документации в случае, когда осуществляется покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, выполняется на основе стандартных форм. Они могут не учитывать всех особенностей конкретного помещения.

Большинство договоров оформляется с использованием типовых условий и общих фраз. Кроме того, покупатель может недостаточно хорошо продумать вероятные сценарии и план сделки.

В результате покупка коммерческой недвижимости может завершиться сложностями при оформлении права собственности или судебными разбирательствами по какому-либо из описанных в договоре пунктов.

Как проверить чистоту сделки?

Этот вопрос сегодня интересует многих покупателей недвижимости. Если не выполнить доскональную проверку, то возникает вероятность того, что третьи лица будут предъявлять права на объект недвижимости.

Для покупателя это приведет только к отрицательным последствиям: ему придется доказывать свои права в суде, что требует дополнительных затрат.

Кроме того, если брался кредит на покупку коммерческой недвижимости, возникают более значительные проблемы с требованиями погашения банковской задолженности.

Юридический статус коммерческих помещений

В случае несоблюдения процедуры оформления сделки купли–продажи могут возникать различные конфликты с государственными органами, осуществляющими контроль. При недостаточно тщательной проработке всех деталей сделки, велика вероятность того, что покупателя просто обманут. В этом случае можно потерять не только объект недвижимости, но и деньги.

Чтобы свести к нулю вероятность негативных последствий, нужно тщательно проверить как сам объект, так и продавца. Постарайтесь как можно более точно расписать все условия договора, обязательно учитывая момент оформления сделки и период сразу после него. Заранее лучше разобрать все возможные последствия и определиться с предпочтительной стратегией поведения.

При недостаточной подготовке к совершению сделки ее основа может оказаться непрочной с юридической точки зрения. В этом случае велика вероятность провала. Так что, если вы приняли решение о приобретении объекта коммерческой недвижимости, важнейшим приоритетом для вас должна стать квалифицированная юридическая поддержка.

При приобретении коммерческой недвижимости покупатель может не иметь необходимых сведений о технических характеристиках объекта. Продавцы стараются не делать акцент на отрицательных моментах.

В результате покупатель уже после оформления сделки может столкнуться с необходимостью значительных финансовых затрат, требующихся для приведения объекта недвижимости в надлежащее состояние.

Например, при приобретении помещения в новостройке, покупатель может обнаружить некоторые дефекты, которые не были выявлены в результате первичного осмотра. Иногда даже бывают случаи несоответствия площади и планировки продаваемого помещения параметрам, указанным в официальной технической документации.

Экспертиза

Чтобы определить все параметры и характеристики объекта, необходимо провести техническую экспертизу.

Имея на руках заключение экспертной комиссии, вы можете предъявлять вполне обоснованные требования к застройщику с просьбой исправить те или иные недостатки.

В случае же, если застройщик отказывается ликвидировать огрехи, допущенные при строительстве, покупатель может обратиться в суд и отстаивать там свои права.

При приобретении коммерческой недвижимости в старых сооружениях следует обратить основное внимание на их износ. Ведь дефекты, которые кажутся незначительными на первый взгляд, могут привести к глобальным разрушениям.

Чтобы определить техническое состояние объекта, нужно выполнить доскональный осмотр сооружения. Застройщики и агентства недвижимости заинтересованы в том, чтобы продать объект в кратчайший срок. Вряд ли они захотят сообщить покупателю обо всех особенностях помещения.

Это вполне объяснимо, ведь если он узнает обо всех недостатках, то захочет уменьшить сумму сделки.

Чтобы не оказаться жертвой нечистого на руку продавца, важно не только уделить особое внимание явным недостаткам, но и сделать акцент даже на самых маленьких дефектах.

Вы можете потребовать от продавца либо снизить стоимость объекта, либо бесплатно устранить все недостатки в заранее оговоренные сроки.

Если же выявляются какие-то значительные нарушения, касающиеся качества объекта коммерческой недвижимости, покупатель может отказаться от выполнения обязательств, прописанных в договоре.

Завышенная стоимость

Как оценивается коммерческая недвижимость? Покупка с выгодой потребует тщательной оценки объекта.

Существует три основных подхода:

  1. Доходный: постепенная окупаемость затраченных денежных средств в течение определенного промежутка времени.
  2. Сравнительный: объект сопоставляется со схожими помещениями, выставленными на продажу.
  3. Затратный: рассчитывается примерная сумма расходов, которую нужно будет затратить не приобретение аналогичного объекта.

Подобная оценка носит аналитический характер.

Как правильно оценить стоимость объекта?

Процедура оценки может проводиться независимым экспертом, риелтором или самостоятельно продавцом. При осуществлении сделок с недвижимостью юридическими лицами обязательно привлекается независимый оценщик. Специалист после проделанной работы предоставляет подробный отчет, который будет являться официальным документом.

Риелтор после оценки недвижимого имущества не выдает никакого документа. Стоит также учитывать, что большинство риелторов, которые сегодня работают в нашей стране, не способны предоставить услугу столь высокого качества. Оценка будет адекватной только в том случае, если вы сотрудничаете с грамотным и квалифицированным специалистом.

Также оценку объекта недвижимости можно провести и собственными силами. Для этого достаточно немного разбираться в рыночных показателях и проанализировать другие предложения. Здесь главное – составить оценку на основе множества различных источников по купле–продаже объектов.

Основные факторы, влияющие на стоимость

Важным параметром является месторасположение объекта недвижимости. Престижность района оказывает большое влияние на стоимость помещения. Важное значение также имеет удобная инфраструктура и транспортная доступность. Чем точнее вы определите стоимость объекта, тем успешнее пройдет сделка.

Если вы собрались покупать коммерческую недвижимость, то обязательно перед оформлением сделки ознакомьтесь со всеми нюансами, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не потерять свои деньги.

Источник: http://fb.ru/article/356806/pokupka-kommercheskoy-nedvijimosti-osobennosti-poryadok-deystviy-i-rekomendatsii

Что необходимо знать при покупке помещения

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Нередки случаи, когда человек был признан судом умершим, но на самом деле являлся пропавшим без вести. Вернувшись, пропавший хозяин без труда восстанавливал свои права на жилье. Не будет лишним прийти в паспортный стол по месту регистрации продавца и узнать, не является ли его паспорт утерянным.

Быть может, паспорт был потерян настоящим владельцем квартиры, а сделку проводят лица «нашедшие» паспорт и выступающие от лица полноправного хозяина. Еще одним значимым пунктом будет являться дееспособность продавца. Суд может признать сделку недействительной, если ранее человек был признан недееспособным.

Также суд признает сделку недействительной, если установит, что на момент сделки человек был не способен отвечать за свои действия.

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

В этом случае можно потерять не только объект недвижимости, но и деньги. Чтобы свести к нулю вероятность негативных последствий, нужно тщательно проверить как сам объект, так и продавца.

Постарайтесь как можно более точно расписать все условия договора, обязательно учитывая момент оформления сделки и период сразу после него. Заранее лучше разобрать все возможные последствия и определиться с предпочтительной стратегией поведения.

При недостаточной подготовке к совершению сделки ее основа может оказаться непрочной с юридической точки зрения. В этом случае велика вероятность провала.

Учет юридических аспектов при покупке коммерческой недвижимости

В первую очередь, совершая покупку на вторичном рынке, следует обратить внимание на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру. Именно эти документы содержат сведения об обременениях, которые, возможно, наложены на квартиру.


Важно Настоятельно рекомендуется требовать оригиналы данных документов. Для того чтобы проверить квартиру на предмет благонадежности, необходимо получить от продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Внимание Данная выписка служит доказательством того, что продавец действительно является хозяином квартиры или частного дома.

Выписка из ЕГРП играет важную роль в чистоте сделок купли-продажи, поскольку является единственной возможностью, позволяющей оградить покупателя от неправомерных действий со стороны продавца.

Покупка коммерческой недвижимости: особенности, порядок действий и рекомендации

В течение указанного времени собственник недвижимости может еще несколько раз осуществить реализацию такого имущества, в том числе через подставных лиц, по доверенностям и иными способами.

Как показывает судебная практика, встречаются случаи трех — и даже четырехкратного отчуждения одного и того же нежилого помещения. Связано это с хорошей ликвидностью и значительной стоимостью коммерческой недвижимости.

Кроме того, необходимо устанавливать наличие обременений со стороны третьих лиц, например, по иным договорам продажи, по кредитам, наложенные путем обеспечительных мер, запретов, арестов.

Под коммерческие помещения очень часто оформляются кредиты, недвижимость же становится их залоговым обеспечением. Любая реализация обремененного имущества возможна только при согласии банка/кредитного учреждения, выдавшего заем.

Правила приобретения коммерческой недвижимости, которые надо знать

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости включает в себя:

  • полные данные о покупателе и продавце;
  • описание объекта продажи:
  • точный адрес;
  • тип: помещение, пристройка или отдельное здания и т.д.;
  • площадь, этаж, расположение в здании (если помещение находится в бизнес-центре, например);
  • и другие детали (если имеются);
  • сумма продажи и валюта (если расчет проводится не в рублях по просьбе продавца, или курс, по которому проводится пересчет) – по умолчанию все сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте;
  • способ и срок расчета;
  • сроки передачи объекта продажи.

Все описания объекта, сумма, валюта, сроки погашения и другие пункты договора должны быть максимально подробно расписаны, чтобы не вызвать в дальнейшем спорных вопросов.

Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости

Как отыскать удачный вариант для вашего бизнеса? Будь то офис, склад, торговая точка или же любое производственное помещение, оно должно соответствовать вашим возможностям и потребностям.

Что является ключевым в договоре купли-продажи при приобретении коммерческой недвижимости? На что стоит обратить внимание? Как проверить продавца? Как проверить продавца нежилого помещения? Как проверить нет ли на помещении обременений /или арестов? Для того, чтобы сразу проверить является ли продавец настоящим хозяином данного помещения существует несколько способов: 1) заказ бумажной выписки ЕГРП на помещение — самостоятельно или через юридическую фирму. Достоинства — полная официальность выписки (заверяется печатью и подписью регистратора, выдается в официальном органе, принимается в Банках, судах, иных гос.органах. Недостатки — долгий срок изготовления (от 5 дней).

Как происходит покупка коммерческой недвижимости? Подводные камни, которые могут вас ожидать при оформлении сделки, очень разнообразны. Особую осторожность стоит проявить в том случае, если вам известно, что продавец объекта находится в трудном финансовом положении.

В современной юридической практике имеется множество примеров того, как первоначальный владелец помещения, оформляя договор покупки коммерческой недвижимости, оставлял лазейки, позволявшие сохранить право собственности.

Такие нечистые на руку продавцы после решения финансовых вопросов за счет проведения сделки могли потребовать возврата объекта. Таким образом, можно сделать вывод, что покупка–продажа коммерческой недвижимости будет успешна только в том случае, если сделка оформлена юридически чисто.

Ключевыми факторами в данном вопросе является правильность и корректность составления договора.

Rieltor — ask

Одним из примеров служит невозможность увеличения электрической мощности, установки кондиционера, дополнительного телефона, проведения независимой Интернет-линии и др. — Вы перечислили много «подводных камней» приобретения нежилого помещения.

Как же можно убедиться, что приобретаемая недвижимость не является объектом некапитального строительства, где это можно проверить? Как предприниматель может обследовать, нет ли «двойных хозяев» у помещения, что помещение не в залоге? — О том, объектом капитального или некапитального строительства является здание, свидетельствуют его правоустанавливающие документы, документы БТИ и документы, непосредственно связанные со строительством (разрешение, проект, иные).

Что нужно знать при покупке нежилого помещения

Когда говорят о зданиях из нежилого фонда, подразумевают различную коммерческую недвижимость. Сюда можно отнести здания, используемые для размещения офисов, финансовые учреждения, торговые и развлекательные комплексы, помещения для организации производства или складов.

Одним словом, в эту сферу входят объекты, которые не являются частными домами и квартирами, а также загородными коттеджами. Рынок коммерческой недвижимости отличается от рынка жилья и имеет свои определенные особенности.

Недвижимость разделяется на несколько видов — финансовая, складская, промышленная и торговая. Стоимость участков в этих сегментах различна, и зависит от месторасположения, размера полезной площади, наличия охраны на территории.

При покупке необходимо учитывать общую ситуацию на рынке и состояние экономики в целом по стране.

Такие выписки делаем и мы — подробнее по указанной выше ссылке.

2) заказ электронной выписки ЕГРП — у нас Вы можете заказать ОНЛАЙН выписку ЕГРП на интересующее Вас нежилое помещение (ответ приходит в большинстве случаев в течение часа), — аналог печатной, позволяет оперативно узнать будут указаны настоящий владелец, существующие аресты и обременения. Но не пойдет в официальные органы.

Правда, некоторые Банки принимают xml-версию. При необходимости, вместе с doc-файлом прикрепим и xml. Пишите н e-mail — [email protected] или звоните по тел. (812) 648-88-97. 3) иные органы — информацией о собственниках помещения, характере собственности и пр.

могут поделится с Вами органы милиции, ЖЭК, Управляющей компании…официально/неофициально, платно/бесплатно, верить информации или нет — все индивидуально.
Недавно появилась возможность получить выписку в электронном виде прямо на сайте. Существует также множество посредников, оказывающих услуги по заказу выписок.

Стоимость заказа через посредника варьируется от 1000 до 2000 рублей. При этом надо помнить, что договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются.

Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов. При этом договор аренды может не предусматривать права собственника на одностороннее расторжение, а значит, после покупки недвижимости будет крайне сложно избавиться от находящегося там арендатора. Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости.

Источник: http://law-uradres.ru/chto-neobhodimo-znat-pri-pokupke-pomeshheniya/

Покупка коммерческой недвижимости в новостройке: о чем молчат риэлторы

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Наверное, после совета «Храните деньги в банке» (что уже даже не смешно), вторым по популярности будет рекомендация вкладывать деньги в недвижимость.

Если человек, решивший вложить деньги в недвижимость, трезво смотрит на вещи, то ему очевидно, что сказки продавцов о чудесном увеличении цены в светлом будущем — грубо сляпанная уловка. Со всеми этими «увеличениями», дай бог поспеть за инфляцией.

Основное же, что привлекает опытных инвесторов, это ежемесячный доход с аренды и небольшой срок окупаемости инвестиции.

С этой точки зрения, коммерческая недвижимость в разы эффективнее жилой (подробнее о выборе недвижимости для инвестирования можно прочесть в статье «Как инвестировать в недвижимость и получить максимальный доход»), а одной из разновидностей инвестирования в нежилые помещения является покупка коммерческой недвижимости в новостройке.

В интернете много написано об этом способе инвестирования. Но большая часть информации исходит от застройщиков и связанных с ними агентств недвижимости. Главный аргумент: «дешево, доступно, значит выгодно». Но когда дело касается своих, трудом заработанных денег, возникает желание подробно разобраться в вопросе, вдруг все не так «выгодно», как рекламируют?

Давайте рассмотрим основные нюансы, связанные с покупкой коммерческой недвижимости в новостройке.

Большинство представленных на продажу помещений не заслуживает внимания

Чаще всего, новостройки – это целые районы, которые вырастают на месте бывших пустырей или ведомственных территорий. Это удаленные от центра участки, не имеющие ничего общего с торговой или деловой частями города. Нормы проектирования обязывают закладывать в проекты жилых домов помещения общественного назначения для предприятий бытового обслуживания.

Вот именно эти помещения, расположенные в «спальном районе» и предлагаются застройщиками в качестве «выгодных инвестиций». Стоят подобные помещения действительно не дорого. Но будущие арендаторы смогут обслуживать только жителей ближайших домов.

Для подавляющего большинства бизнесов это слишком малое количество покупателей (клиентов) и как следствие, арендная плата за подобные помещения мала до слез.

Но как всегда, бывают исключения. Один из крупнейших застройщиков Москвы и ближнего Подмосковья строит гигантское количество жилых домов, предлагая нежилые помещения на первых этажах. Некоторые из этих помещений действительно интересны.

Однажды, найдя неплохие варианты я был неприятно удивлен тем, что именно эти помещения застройщик не продает. Лучшие объекты компания оставляет за собой, и в дальнейшем самостоятельно сдает в аренду. Ну а продает, сами понимаете что…

Рентабельность сильно зависит от срока сдачи дома в эксплуатацию

Предположим, вам удалось найти коммерческое помещение, расположенное в удачном месте. На что теперь следует обратить внимание? Прежде всего на планируемую рентабельность вашей инвестиции. Упрощенно, для расчета рентабельности, годовой доход нужно разделить на общую стоимость недвижимости.

Например, в строящемся жилом комплексе цена квадратного метра нежилого помещения составляет 70 тыс. рублей. Цена аренды торговых площадей в ближайшей округе составляет 1,5 тыс.

рублей за квадратный метр в месяц. При условии, что на ремонт помещения придется потратить приблизительно 10 тыс.

рублей на каждый квадратный метр, общая стоимость помещения получится: 70 000 + 10 000 = 80 000 рублей за квадратный метр.

Потенциальный доход с каждого квадратного метра такого помещения будет 1500 х 12 = 18 000 рублей в год. Предполагаемая рентабельность денежных вложений составит: 18 000 / 80 000 х 100% = 22,5% в год. Неплохо. На первый взгляд.

Если предположить, что доход вы начнете получать в том же году, в котором инвестировали деньги. В реальности момента сдачи дома в эксплуатацию придется ждать от одного до нескольких лет.

И только после этого можно будет отремонтировать помещение и сдать его в аренду.

К слову, я не знаю ни одной новостройки, которая была бы сдана в эксплуатацию точно в срок. Всегда существуют задержки. При этом с каждым годом ожидания рентабельность вашей инвестиции будет падать на несколько процентов. В таблице показана зависимость рентабельности помещения от срока сдачи его в эксплуатацию. Для наглядности подсчитана среднегодовая доходность за пятилетний период.

Из таблицы хорошо видно, что каждый год ожидания сдачи дома в эксплуатацию, вы не получаете 22,5% в год, а недополучаете их. Как пишут в рекламе: «Самые выгодные инвестиции на этапе котлована». Лишний раз подумайте, готовы ли вы закопать в этот котлован свои деньги на долгий период. Если нет, ищите проверенного застройщика или дожидайтесь крайней степени готовности дома.

Проведите тщательное исследование

Неизменным спутником инвестиций в недвижимость являются сильные эмоции, особенно, когда помещение вам нравится. Это одно из самых коварных состояний, которым с удовольствием пользуются опытные продавцы и риэлторы, склоняя к невыгодной покупке.

К сожалению, полностью исключить эмоциональные помехи не получится, но можно попробовать сместить фокус внимания с эмоций на анализ. Проведите тщательное исследование выбранной недвижимости. Не старайтесь идти по пути наименьшего сопротивления, не позволяйте менеджеру из офиса продаж или риэлтору убедить вас в правильности выбора.

Проведите собственные полевые исследования: отправьтесь на место и тщательно все изучите.

Для начала, убедитесь, что дом не находится в богом забытом месте. Для этого самостоятельно посчитайте существующий пешеходный трафик мимо дверей понравившегося вам помещения. Если дом находится в стадии строительства, то считать придется пешеходный трафик проходящий мимо ограждения стройплощадки.

Не стоит обращать внимания на интенсивность автомобильного потока. Если строящийся жилой дом не примыкает к большому торговому центру, найдется мало автовладельцев желающих свернуть с дороги ради посещения небольшого магазина.

А так как арендаторы не глупые люди, они не будут платить хорошие деньги за аренду помещения, находящемся на слабом пешеходном потоке.

Если после подсчета пешеходного трафика у вас получилась цифра более 200 человек в час (для крупных городов), следующим шагом нужно выяснить удаленность помещения от пешеходного потока.

Для этого, предварительно изучив план благоустройства территории, мысленно наложите его на то, что видите на месте строительства. В идеале, расстояние от линии трафика до входа в помещение должно быть не более 5, максимум 10 метров.

Все, что дальше, резко теряет привлекательность для будущих арендаторов, и доходность для будущего собственника.

Следующий важный параметр нежилого помещения, это высота цоколя или число ступеней крыльца. В идеале, должно быть от одной до трех ступеней. Каждая новая ступень неотвратимо уменьшает количество желающих зайти в помещение, и если у вас 10 ступеней, большая часть пешеходов пройдет мимо. Для цены аренды недвижимости, высокое крыльцо повлечет уже понятные вам негативные последствия.

Далее, планировка помещения. Без всяких компромиссов оно должно иметь форму одного прямоугольного зала (допустимо, с опорными колоннами). Любые подсобные помещения (за исключением санузла) уменьшат будущую сумму аренды недвижимости. Особенно грешат многокомнатностью помещения в панельных домах.

Не слушайте доводов менеджера из офиса продаж о необходимости наличия вспомогательных помещений под склад, комнату приема пищи и прочую ерунду. Откуда ему знать? Он работает всего лишь менеджером по продажам, а не инвестором. Его цель получить крохотные премиальные за счет ваших крупных финансовых потерь от покупки неудачного помещения.

Подчеркну еще раз: помещение не должно быть разделено на отдельные комнаты.

Если проведя тщательное исследование вы обнаружили, что выбранное вами помещение удовлетворяет всем перечисленным требованиям, возможно оно находится в крохотном меньшинстве неплохих объектов недвижимости.

Посмотрите свежим взглядом

Иногда в новостройках предлагаются необычные помещения, прелесть которых тяжело разглядеть с первого взгляда. Но именно они оказываются хорошими инвестициями. Некоторое время назад, в известном мне районе, точечной застройкой, в окружении «сталинских» пятиэтажек, возвели восемнадцатиэтажный жилой дом.

Два первых и один последний этажи этого здания были нежилыми помещениями. С некоторой натяжкой можно было сказать, что дом находится в центре города. Но в силу своего расположения (во дворах), казалось, что нежилые помещения совершенно бесперспективны.

Разве что для размещения магазинчиков «шаговой доступности» и каких-нибудь офисов с бесконечными поисками арендаторов. И действительно, после сдачи дома, все так и было. Но только для первых этажей. Последний этаж был весь сдан в аренду под офисы в кратчайшие сроки.

Цена продажи помещений последнего этажа была гораздо ниже цены первого, но за счет одного очень мощного преимущества, владелец смог держать цену аренды на хорошем уровне «центровых» помещений, обеспечивая достойную рентабельность.

А удалось это благдаря тому, что из окон офисных помещений этого восемнадцатиэтажного здания открывается потрясающий панорамный вид на историческую часть города. Конечно же, легко нашлось несколько организаций, с удовольствием арендовавших такие офисы. Я бы сам арендовал такое помещение.

Подобные помещения могут являться примером хороших инвестиций, не укладывающихся в рамки общепринятых стандартов. Возможно и вы, благодаря свежему взгляду, сможете разглядеть хороший потенциал в недвижимости, мимо которой пройдут большинство других инвесторов.

В статье удалось коснуться лишь некоторых деталей покупки нежилых помещений в новостройке. Подводя итоги, можно выделить ряд основных моментов:

Для успешных инвестиций в недвижимость важно принять аксиому: большинство предложений на рынке недвижимости не заслуживают внимания.

Не менее важно понимание зависимости рентабельности инвестиции от срока сдачи дома в эксплуатацию. И только самостоятельно проведенное тщательное исследование позволит избежать многочисленных ловушек продавцов.

А свежий творческий взгляд поможет увидеть возможности, незамеченные другими инвесторами.

Источник: https://delovoymir.biz/pokupka-kommercheskoy-nedvizhimosti-v-novostroyke-o-chem-molchat-rieltory.html

Как купить коммерческое помещение выгодно? Советы по выбору объекта

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Сегодня один из самых выгодных способов инвестирования – вложение средств в коммерческую недвижимость.

Предпринимательская сфера постоянно развивается и появляется огромное число новых компаний и организаций, занимающихся различной деятельностью и практически каждой необходимо помещение, в котором они могли бы осуществлять свою деятельность.

При этом, не все фирмы заинтересованы в покупке недвижимости, многие – предпочитают арендовать заветные площади. Именно поэтому коммерческая недвижимость может стать не только источником достойного, но и вполне стабильного, постоянного дохода.

Самый важный критерий, на который стоит ориентироваться при инвестировании – это доходность. Чтобы не остаться в минусе, а получать хороший доход от вложенных средств, очень важно грамотно выбрать объект недвижимости, правильно провести сделку и распорядиться своим имуществом.

Этапы выгодной покупки коммерческой недвижимости

На самом деле, весь процесс состоит всего из нескольких шагов:

  • Во-первых, Вам следует четко понять какой объект недвижимости, и с какой целью Вы хотели бы приобрести.
  • Далее, найти подходящую недвижимость в существующем многообразии предложений.
  • В третьих, подготовить все необходимые документы и правильно составить договор. Не забыть, всё внимательно проверить!
  • Последний этап – грамотно оформить сделку и зарегистрировать право собственности на вновь приобретенный объект недвижимости.

Каждый из шагов содержит определенные нюансы, давайте разберемся, на что следует обратить особое внимание на всех этапах.

Выбор коммерческого помещения для покупки

Первое, что нужно учитывать будущему собственнику – это цель приобретения недвижимости.

Если вы приобретаете помещение под вполне определенный бизнес – ресторан, офис, склад, магазин и т.д.  – оно должно соответствовать особенностям именно этой сферы и выбирать его нужно по критериям, которые окажут непосредственное влияние на окупаемость и доходность.

Если Вы собираетесь сдавать приобретаемое помещение в аренду, либо же его перепродать, то обращать внимание нужно будет на совершенно другой комплекс факторов, которые вместе составляют ликвидность объекта.

Кроме того, если Вы собираетесь при покупке привлекать ипотечные или лизинговые средства, выбирая недвижимость, придется ориентироваться не только на свои запросы, но и на требования, которые может предъявить помещениям кредитная организация или лизинговая компания.

Что касается поиска конкретного объекта для покупки, то здесь Вы вообще ничем не ограничены. Огромное количество предложений по продаже можно найти на просторах Всемирной паутины. Кроме того, существует множество печатных изданий, которые публикуют актуальные предложения.

Будьте готовы потратить много времени на проверку информации, приведенной в этих источниках.

Каждому продавцу интересно как можно быстрее и выгоднее продать недвижимость, поэтому часто достоинства бывают приукрашены, а недостатки тщательно скрывают.

Приготовьтесь сделать много звонков, настройтесь на ведение грамотных переговоров.

Ну и, ничто не даст более полной картины, чем непосредственный осмотр объекта, который Вас заинтересует.

Если Вы хотите в кратчайшие сроки найти подходящий объект и совершить безопасную сделку – обращайтесь к посредникам.

Грамотные специалисты помогут Вам определиться с лучшим вариантом помещения, большую часть работы по просмотрам и обзвонам возьмут на себя, проверят документы и подготовят сделку.

Что касается экономической выгоды – лучше всего приобретать помещения небольшого размера, их, как правило, проще сдать в аренду, а если хватит средств, и Вы можете позволить себе несколько помещений, то и «простоя», если какое-либо из помещений сдать не удастся, не возникнет.

Из существующих вариантов небольших помещений наибольшей популярностью пользуются павильоны и квартиры на первых этажах.

Не забывайте, что место, где находится коммерческое помещение, должно быть достаточно оживленным и людным.

При этом, Вы можете купить квартиру, которая относится к жилому фонду, а уже после покупки перевести её в нежилой. Обратите внимание, что нужно учитывать возможность сделать в неё отдельный вход и необходимую перепланировку.

Как альтернативу нередко рассматривают возможность покупки подвальных помещений. Здесь следует не забывать о существующих ограничениях, например, в подвале нельзя оборудовать продуктовый магазин. Офис без естественного освещения – также довольно странное решение. Однако, такие объекты обходятся гораздо дешевле, чем на первых этажах зданий.

Наиболее оптимальный вариант – купить коммерческие помещения в новостройке. Такая недвижимость не обременена большой юридической историей, не требует больших вложений, особенно если покупать её в начале строительства и нередко сразу же оборудуется всем необходимым, например, тем же отдельным входом.

Чтобы всегда оставаться в плюсе, приобретайте помещения, которые можно использовать в различных целях.

Подготовка договора купли-продажи нежилых помещений

Как и в любом договоре, предусматривающем передачу прав на объект недвижимости, договор купли-продажи на коммерческое помещение должен содержать полное и подробное описание самого объекта, сроки и порядок расчетов по сделке.

Кроме того, важно проверить, а также указать в договоре на основании каких документов продавец владеет недвижимостью.

Убедитесь, что помещение не реконструировалась и в его планировку не вносились изменения без необходимых на то разрешений. В этом Вам поможет техническая документация: фактический план помещения и план, регламентирующийся в документах, должны совпадать.

Если Вы приобретаете отдельно расположенный объект недвижимости, очень важно понять, на каких правах продавец пользуется земельным участком, на котором расположен объект. При покупке объекта, права на участок перейдут Вам в том же объеме, в каком они были у продавца.

Этапы проведения сделки

Первый этап – это подписание предварительного договора, который будет выступать гарантией заключения основного договора и соблюдения всех предусмотренных им условий.

После этого, проверяются полномочия продавца и все документы, юридическая чистота сделки и объекта недвижимости. Убедитесь, что недвижимость не является объектом, на который претендуют третьи лица, и что она не имеет обременений в виде залога или аренды.

Если, например, помещение, которое Вы приобретаете, арендует третье лицо, и оно заинтересовано в продлении договора аренды, Вам с продавцом необходимо договорить на каких условиях будет осуществляться передача арендных платежей с момента перехода права собственности и уведомить об этом арендатора.

В том случае, если помещение обременено залогом, продать его можно только на основании письменного согласия залогодержателя, иначе сделка может быть признана недействительной.

После того, как Вы проверили все нюансы и убедились в чистоте сделки и также подлинности всех документов, можно заключать договор купли-продажи.

Договор покупки на коммерческое помещение должен быть оформлен в письменной форме, а исполнение обязательств по договору: передача денежных средств и передача коммерческого помещения, должно быть зафиксировано в соответствующем акте.

Далее необходимо зарегистрировать договор в отделении Росреестра и перерегистрировать права на недвижимое имущество.

В подтверждение Вашего права Вам будет выдано свидетельство о регистрации.

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: http://ProdatKvartiry.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/kak-kupit-kommercheskoe-pomeshhenie-vygodno-sovety-po-vyboru-obekta/.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.