+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Риски при участии в долевом строительстве жилья

Содержание

Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

Риски при участии в долевом строительстве жилья

Участие в долевом строительстве – один из распространенных способов приобретения жилья. Заключение сделки сопровождается оформлением договора долевого участия, который определяет права и обязанности сторон.

Покупка квартиры по ДДУ – это отличная возможность обзавестись современным комфортабельным жилищем и неплохо на этом сэкономить.

Порядок заключения договора регулируется законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Содержимое страницы

Обычно стоимость квадратных метров в строящемся доме на этапе котлована почти на одну треть дешевле, чем цены на готовое жилье. Это обстоятельство привлекает покупателей (дольщиков), которые оценив все достоинства данной сделки, спешат заключить с компанией-застройщиком ДДУ.

Что такое ДДУ

ДДУ (договор долевого участия) – двухстороннее соглашение, которое регулирует взаимоотношения между строительной компанией и участником долевого строительства.

Согласно этому документу дольщик вкладывает в строительство жилого многоквартирного дома некую сумму денежных средств.

За это застройщик по завершении возведения здания обязуется передать участнику долевого строительства в собственность квартиру в новостройке.

В соглашении прописываются:

  • нюансы и детали взаимоотношений сторон соглашения;
  • методы решения разных вопросов, которые могут возникнуть в процессе;
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • ответственность сторон в случае уклонения от выполнения условий ДДУ;
  • цена вопроса (стоимость квадратных метров и общая стоимость квартиры);
  • сроки выполнения сторонами их обязательств (осуществление расчетов, ввод дома в эксплуатацию и т.д.);
  • технические характеристики будущего жилища и дома.

Единого установленного образца договора долевого участия не существует. Соглашение составляется опытными юристами, специализирующимися в области долевого строительства. При составлении документа учитываются индивидуальные особенности каждого конкретного случая, а также общие требования к оформлению документов.

Внимание! ДДУ подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Без внесения соответствующих сведений в реестр недвижимости он не имеет юридической силы. Государственная регистрация необходима для предотвращения различных махинаций с недвижимым имуществом и многократной продажи одной жилплощади.

Если договор купли-продажи наделяет покупателя правом собственности и позволяет новому владельцу распоряжаться приобретенным жилищем на свое усмотрение, то ДДУ только гарантирует право на получение квартиры в собственность по окончанию строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что покупатель (дольщик) получит свою квартиру только когда застройщик завершит все работы и сдаст дом. С момента оплаты до получения квартиры в собственность пройдет немало времени, а это определенные риски.

Плюсы и минусы

Договор долевого участия имеет ряд своих преимуществ, которые заключаются в следующем:

  1. Дает право дольщику в ближайшем будущем получить квартиру по низкой цене (на 15-30% ниже, чем рыночная стоимость готового жилья).
  2. Независимо от того, сколько времени будет строиться дом и насколько подорожает недвижимость на первичном рынке, цена для дольщиков останется неизменной.
  3. Снижаются риски многократной продажи одной и той же квартиры – федеральное законодательство обязывает сторон сделки зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре недвижимости, что исключает риск продажи одной жилплощади одновременно нескольким покупателям.
  4. К договору обязательно крепятся копии разрешительной документации на строительство, проектных документов и лицензии, поэтому участник долевого строительства может быть спокоен по поводу легитимности деятельности строительной компании.
  5. Уклонение от выполнения обязательств, возникших при подписании ДДУ, любой из сторон наказуемо, меры пресечения прописаны в законодательстве РФ (к примеру, срыв сроков возведения дома влечет за собой немалую неустойку для застройщика, а просрочка платежей дольщиком наказывается наложением штрафа).
  6. ДДУ дает право дольщику в случае невыполнения компанией условий соглашения инициировать расторжение договора, взыскать с застройщика неустойку и вернуть вложенные средства обратно.

К минусам ДДУ следует отнести:

  1. Соглашение не дает право собственности, а лишь право на ее получение в будущем. Чтобы въехать в новую квартиру, дольщику придется пройти еще немало испытаний – дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию, передачи жилья, оформить и собрать кучу разных бумаг и т.д.
  2. До оформления квартиры в собственность могут уйти годы, а в это время нужно где-то жить. Поэтому дольщикам следует быть готовыми к тому, что им придется некоторое время скитаться по съемным квартирам. А это дополнительные неудобства и финансовые траты.
  3. Существует вероятность заключения сделки с недобросовестной строительной компанией, которая безответственно подходит к выполнению своих обязательств, ссылаясь на какие-то несуществующие обстоятельства. Часто это грозит срывом оговоренных в ДДУ сроков возведения дома.
  4. Застройщик имеет право без согласования с участниками долевого строительства в одностороннем порядке внести коррективы в первоначальный проект будущего дома и придомовой инфраструктуры. В результате дольщики могут получить не совсем то или совсем не то, на что рассчитывали и что им обещала строительная компания в момент подписания соглашения.

Возможные риски покупки квартиры по договору долевого участия

Решаясь на такой ответственный шаг как подписание ДДУ, дольщик должен трезво оценить все возможные риски. Они заключаются в следующем:

  1. Соглашение составляют юристы строительной компании, поэтому в договоре могут быть прописаны неоднозначные пункты, которые повышают риски дольщиков и позволят в случае чего застройщику избежать ответственности. Необходимо, чтобы текст документа был внимательно изучен юридически подкованным человеком.
  2. Если договор содержит пункты, противоречащие нормам российского законодательства, он может быть признан ничтожным и недействительным. Это тоже важно учесть и обязательно проверить перед подписанием. Если суд признает договор ничтожным, дольщику будет весьма трудно вернуть свои вложения в строительство и доказать вину застройщика.
  3. В ДДУ может содержаться информация об автоматическом подорожании стоимости квадратных метров в случае инфляции. Обычно этот пункт прописывают маленьким шрифтом, чтобы он не привлекал лишнего внимания и у дольщиков не возникало вопросов на этот счет.
  4. Строительная компания может использовать привлеченные средства не по назначению, что является грубым нарушением не только условий ДДУ, но и законодательства РФ. Обманутые участники долевого строительства, имея неопровержимые доказательства данного факта, могут смело обращаться в суд для возмещения ущерба недобросовестным застройщиком. Суд будет на их стороне.
  5. После подписания передаточного акта и передачи жилья дольщику, он уже не вправе предъявлять какие-то претензии к строительной фирме по поводу качества выполненных работ. Его подпись под актом приема-передачи объекта свидетельствует о том, что участник долевого строительства внимательно осмотрел жилище, проверил функционирование всех коммуникаций, инженерных систем, и результаты его вполне удовлетворили.
  6. Компания-застройщик может обанкротиться, тем самым потерять возможность выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае участникам долевого строительства предстоит мучительный и затяжной судебный процесс.

Источник: https://sdelka.guru/ddu/osobennosti-pokupki-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html

Покупка квартиры по ДДУ

Риски при участии в долевом строительстве жилья

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.

Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки, то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилье.

Таким образом, следует указать, что у рассматриваемых договоров разные условия заключения, стороны, а также содержание их прав и обязанностей.

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

Основание для сравненияДоговор долевого участия в строительствеДоговор купли-продажи
 Правовое регулированиеФедеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». §1, §7 гл. 30 ГК РФ.
Форма договораПростая письменная (п. 3 ст. 4 ФЗ-214)Простая письменная (ст. 550 ГК РФ)
Стороны (субъекты) договораЗастройщик, участник долевого строительства (дольщик).Продавец (собственник), покупатель.
Предмет договораСтроительство застройщиком многоквартирного дома, передача объекта после его ввода в эксплуатацию дольщику.Уплата предусмотренной договором цены участником долевого строительства, его действия по принятию объекта (п. 1 ст. 4 ФЗ-214).Возмездная передача продавцом недвижимого имущества в собственность покупателю (ст. 549 ГК РФ).
Существенные условияПредмет договора, срок передачи объекта, цена (порядок и срок уплаты), гарантийный срок (предусмотренный ст. 7 ФЗ-214), способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 4 ст. 4 ФЗ-214).Цена, предмет договора, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, госрегистрация перехода права собственности (ст. 555, ст. 554, ст. 558 ГК РФ).
Права и обязанности сторонПеречень шире, чем по договору купли-продажи, т. к. для застройщика предусмотрена обязанность по обеспечению строительства и другие вытекающие из этого обязанности.Перечень широкий.
Акт приема-передачиОбязателен (п. 1 ст. 8 ФЗ-214).Обязателен (ст. 556 ГК РФ).
Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей по договоруПредусмотрена (п. 2 ст. 6, ст. 10 ФЗ-214).Предусмотрена (неустойки, пени, штрафы).
Государственная регистрация перехода права собственностиПодлежат в обязательном порядке (п. 3 ст. 4, ст. 16 ФЗ-214; ст. 551 ГК РФ). Осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Росреестром. При регистрации ДДУ требуется разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (передается застройщиком в регистрирующий орган самостоятельно).
НалогообложениеУслуги застройщика налогом не облагаются (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).При продаже квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет — не подлежит (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ).Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве.

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

По смыслу закону, любой предварительный договор выступает как обязательство заключить основной договор (например, о передаче имущества или оказании услуг) в будущем на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, заключение ПДДУ не обязывает застройщика передать объект долевого строительства дольщику, но нередки случаи, когда застройщиком выдвигается требование об оплате цены договора для обеспечения обязательств, предусмотренных договором.

В связи с этим, у дольщика возникает риск потерять свои деньги и остаться без квартиры.

Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:

  • финансового;
  • относительно качества квартиры;
  • оформления права собственности;
  • увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

Срыв сроков строительства

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

  • Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
  • Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов.
  • Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

Для предотвращения такого случая сторонам необходимо при согласовании условий договора обозначить календарную дату (или квартал) завершения строительства и сдачи дома.

Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

Изменения в проектной декларации застройщика

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

П. 2 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.

В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

  • проект строящегося многоквартирного дома;
  • размер его объектов;
  • назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.

Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

Для предотвращения такой ситуации в договоре должно присутствовать условие, что стоимость квадратного метра фиксированная, цена является окончательной и дополнительных платежей не потребуется.

Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

  • застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
  • при заключении договоров:
    • предварительного договора долевого участия;
    • переуступки;
  • при покупке квартиры у подрядчика;
  • из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214).

В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

  • застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
  • застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).

Если по какой-либо причине застройщиком не передано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, госрегистрация права собственности дольщика невозможна (квартира является незавершенным объектом строительства).

Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).

К причинам осуществления переуступки прав относятся:

  • нарушение сроков сдачи дома;
  • ненадлежащее качество жилья;
  • банкротство застройщика;
  • получение прибыли.

Особенностью договора переуступки является то, что требования по исправлению некачественного жилья новый владелец вправе предъявить только застройщику, но не предыдущему владельцу, так как это не входило в его обязанности (ст. 390 ГК РФ).

Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

  • оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
  • необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
  • если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/pokupka-kvartiry-po-ddu/

Риски покупки жилья по договору долевого участия

Риски при участии в долевом строительстве жилья

Риски договора долевого строительства нужно знать и адекватно оценивать до того, как приступать к выбору объекта недвижимости.

Покупка помещений по договору долевого участия сопряжена с определенными рисками для покупателя, главный из которых – не получить квартиру, за которую были отданы деньги. Покупатель фактически платит за то, чего пока нет. В то же время сегодня подобным образом покупают жилье многие россияне и остаются довольны.

Привлекательной в таком случае является цена за квартиру, она, как правило, намного ниже цены уже готовых помещений в отстроенном доме.

Для людей это реальная возможность сэкономить, а застройщикам такая система дает уверенность в том, что денег будет достаточно на приобретение материалов, на зарплату рабочим, в конечном счете, что их проект будет готов.

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое

Условия долевого строительства, равно как и порядок взаимоотношений между застройщиком и клиентом, прописаны в Жилищном Кодексе, а также в Федеральном Законе № 214.

Согласно общепринятой точке зрения, договор долевого участия – это своего рода инвестиционный инструмент для приобретения жилья. Клиент и застройщик подписывают договор, опираясь на положения 214-го Закона. В этом договоре указываются права и обязанности сторон.

Так, покупатель обязуется внести определенную сумму денег за квартиру еще на этапе ее строительства. В свою очередь застройщик берет на себя обязанность по окончании оговоренного срока предоставить клиенту квартиру, соответствующую проекту, на основании которого и был заключен договор.

Что должно быть указано в договоре:

  • параметры квартиры (площадь, высота потолка, количество комнат и их расположение);
  • параметры самого здания (количество этажей, парковочных мест, наличие детской площадки по соседству и т.д.);
  • точный адрес дома;
  • стоимость квартиры;
  • кадастровый номер участка;
  • порядок внесения платежей;
  • дата окончания строительства, сдачи дома в эксплуатацию и передачи ключей покупателям;
  • предусмотренная гарантия на объект.

Все положения договора считаются обязательными к исполнению, а их невыполнение может повлечь к штрафам и даже расторжению договора. Хотя по желанию сторон какие-то условия договора могут подвергаться изменениям, но это должно быть обязательно прописано в документе. Как правило, условия эти в документе прописываются не в пользу покупателя.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Какие существуют риски

Законодательством предусмотрен ряд требований к застройщику, позволяющий минимизировать риски для покупателя. Так, застройщик не сможет заключить договор с покупателем, если не выполнит хотя бы одно из этих условий:

  1. не приобретет земельный участок для строительства;
  2. не оформит разрешение на проведение строительных работ;
  3. не опубликует в средствах массовой информации декларацию о проекте.

В то же время дальнейшее продвижение работ во многом будет зависеть от добросовестности застройщика, а потому риски для покупателей остаются актуальными. К основным можно отнести:

  1. приостановление работ на неопределенные сроки, вплоть до полной заморозки, если застройщиком были допущены серьезные ошибки при строительстве или же он окажется банкротом или мошенником;
  2. изменение проекта дома и квартиры;
  3. продажа одной квартиры двум и более лицам.

Последний пункт сегодня практически исключен из числа рисков.

Согласно законодательству, каждый договор долевого участия подлежит регистрации в общем порядке, документ проходит через Росреестр и проверяется специалистами, то есть, заключить договор на одну и ту же квартиру двум разным лицам практически невозможно. А вот что касается первых двух рисков, общая картина в стране по-прежнему напряженная и механизмы защиты покупателей на законодательном уровне далеки от совершенства.

У гражданина есть возможность расторгнуть контракт, если не будут соблюдаться условия договора, но еще не факт, что он сможет вернуть свои деньги быстро и в полном размере. Добиваться их придется, скорее всего, через суд.

Возможные причины расторжения договора:

  • застройщик опаздывает со сдачей дома более, чем на 2 месяца;
  • застройщик поменял назначение объектов общего домового имущества;
  • квартира или дом были построены с серьезными недостатками, которые застройщик не спешит исправлять;
  • существенное изменение площади квартиры (по новым требованиям, корректировка площади не может превышать 5 процентов).

Существуют специфические риски, связанные с приобретением квартиры по договору долевого строительства, а именно – с покупкой по предварительному договору или по векселю.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Покупка по предварительному договору

В этом случае застройщик и покупатель заключают соглашение, что в будущем они совершат сделку купли-продажи, если будут выполнены условия этого соглашения и когда будет начато или завершено строительство (контракт могут заключать на разных этапах, например, когда застройщик только планирует начать возведение, или когда стройка уже идет). Отношения между сторонами в этом случае практически не регулируются законом. Застройщик может повысить цену, оттягивать сроки, в общем, по-своему трактовать условия соглашения. Такой способ покупки пользуется популярностью за счет низкой стоимости жилья, предлагаемого по предварительному договору.

Покупка по векселю

Схема такой покупки заключается в том, что застройщик получает деньги не по договору купли-продажи, а по договору займа или по векселю.

Но гарантий, что застройщик в итоге предоставит своему заемщику жилье по проекту и в точно установленные сроки – нет, ведь жилая площадь не будет являться объектом таких договорных взаимоотношений.

Хотя схема законна, покупателю, который хочет быть уверен, что в итоге он получит свое жилье без проблем, лучше ей не пользоваться.

Как обезопасить себя от возможных проблем

Подписывая договор долевого участия, человек в любом случае рискует, невозможно предусмотреть все риски. Тем не менее, на начальном этапе подписания контракта покупатель может проявить бдительность и исключить возможные недоразумения. Изучите отзывы об объектах застройщика в интернете, узнайте его историю на рынке недвижимости.

Текст договора нужно читать очень внимательно.

Проверяйте все данные, в первую очередь – срок завершения строительства и стоимость приобретаемого жилья, изучите план здания, обратите внимание, чтобы наряду с вашей подписью на всех важных страницах стояла и подпись руководителя компании, с которой вы заключаете договор.

Подписывать такой документ без доверенности может только генеральный директор компании, все остальные – только с доверенностью, поэтому если вы увидели подпись, допустим, менеджера или коммерческого директора, попросите показать оригинал доверенности, а также сделать для вас его копию.

Свой экземпляр договора ни в коем случае не отдавайте в третьи руки. Сохраните его даже после того, как получите квартиру, ведь некоторые недостатки, допущенные при строительстве, могут проявиться не сразу. Этот договор будет вашим основным документом, если возникнут какие-нибудь споры с застройщиком и вам придется обращаться в суд.

Как стать участником долевого строительства

Предположим, вы изучили рынок недвижимости в своем регионе и узнали, какие компании ведут строительство и предлагают приобрести жилье по договору долевого участия, сравнили отзывы других клиентов и ознакомились со строительной историей самых интересных на ваш взгляд фирм. Многое можно найти в интернете, только не ленитесь искать. В таком случае вам остается только сделать выбор и узнать, на каких условиях компания предлагает купить жилье.

Некоторые застройщики соглашаются на поэтапную выплату стоимости квартиры, другие требуют внести сразу всю сумму целиком. Выбор целиком за вами. Если вас устраивает последний вариант, но нет необходимой суммы денег, вы можете обратиться в банк и получить ипотечный кредит.

Если вы дошли до стадии подписания договора, то советуем поступить следующим образом. Сначала составьте с представителем застройщика договор, но не подписывайте его, а заберите домой для сверки с проектом, а еще лучше – покажите документ опытному юристу.

Соглашение будет считаться вступившим в силу после его регистрации в государственных органах.

Ипотека и долевое строительство

Банку нужна будет информация о застройщике, если там сочтут сделку «чистой», вам выдадут деньги под залог прав на строящееся жилье, застройщик в таком случае сможет получить на свой счет нужную сумму денег, а с вами подписать договор.

Правда, в таком случае вы также рискуете, поскольку все равно остается вероятность того, что ваш дом не будет достроен, но при этом еще за вами будет числиться задолженность перед банком.

Не легче будет, если в банке не захотят рассматривать в качестве залога будущую квартиру, обычно это происходит, если там не уверены в силах застройщика. По этому варианту вам придется в качестве залога предлагать другую свою недвижимость.

У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры. Они могут помочь со сбором документов, а также посоветовать банки, с которыми сотрудничает их строительная компания.

Источник: http://law03.ru/finance/article/riski-dogovora-dolevogo-stroitelstva

Какие риски долевого участия в строительстве существуют

Риски при участии в долевом строительстве жилья

Сегодня уже многое сказано и написано об изменениях в 214 ФЗ, вступивших в действие с начала 2017 года, которые намного усложнили жизнь застройщикам. Не секрет, что многие строительные фирмы не смогут пережить кардинальные нововведения в законодательстве и просто уйдут с рынка долевого строительства.

Гражданам это на руку, поскольку всегда лучше иметь дело с крупной и надежной компанией, которая дорожит своей репутацией. Что касается дольщиков, то их положение заметно упрочилось, но риски долевого участия в строительстве все-таки остаются, хотя их стало заметно меньше, чем раньше.

С чем могут столкнуться граждане, решившие купить недорогое жилье в новостройке, и как избежать рисков? Давайте в этом разберемся.

Какие риски для дольщика скрываются в условиях договора

Эксперты сходятся во мнении, что нововведения в законе в целом позитивны и, безусловно, способствуют улучшению ситуации в долевом строительстве, которое в последние годы стало менее рискованным. Соглашаясь с оценками компетентных специалистов, юристы нашей организации провели мониторинг и выявили основные факторы риска, с которыми может столкнуться дольщик, участвуя в долевом проекте.

О 214 ФЗ слышали уже многие и практически все потенциальные дольщики знают, что заключать с застройщиком нужно только ДДУ. Поэтому они уверены, что подписав договор долевого участия, риски им уже не страшны, так как они находятся под защитой закона. Однако это не совсем так.

Условия договора таят в себе много скрытых моментов, на которые граждане, в силу незнания законодательства, не обращают внимания. На это и рассчитывают застройщики, включая в документ пункты, невыгодные, а подчас напрямую противоречащие интересам участникам.

Подробный анализ договора опытным юристом поможет раскрыть глаза дольщику и позволит не подвергнуть себя очередному риску.

Требование необоснованной доплаты

214 ФЗ позволяет застройщикам изменять первоначальную цену договора, но с оговоркой: такая возможность должна быть прописана в документе, и вопрос требует согласования с дольщиком. Застройщики активно пользуются своим правом. Практически в каждом ДДУ есть пункт о доплате за лишнюю площадь.

Доплата может зависеть также от удорожания стройматериалов, поднятия налоговых ставок, индекса потребительских цен и т.д.

Большинство застройщиков обязывают участников оплачивать коммунальные платежи до подписания акта, что само по себе незаконно.

В результате доплат цена квартиры может возрасти на несколько сотен тысяч рублей, поэтому лучше не соглашаться на заключение договора на таких условиях.

При приемке квартиры очень часто обнаруживается несоответствие по площади. Фактическая квадратура квартиры, полученная в результате обмеров БТИ, как правило, отличается от указанной в ДДУ, и к этому надо быть готовым.

  Требование о доплате за лишние метры вполне законны, но только тогда, когда изменения не превышают 5 % от всей площади.

По новым правилам, если проектная площадь жилья отличается от фактически полученной более чем на 5 %, дольщик может аннулировать договор, а также взыскать с застройщика компенсацию за весь период действия договора.

Неисполнения обязательств застройщиком

Задержка строительства – это, пожалуй, самая распространенная ситуация в долевом строительстве. В нее рискует попасть каждый второй дольщик. В ДДУ стоят сроки передачи жилья, которые застройщик не имеет права нарушать.

За это ему грозят немалые штрафные санкции в пользу дольщиков. Неустойка выливается в огромные суммы (проценты взимаются за каждый просроченный день), поэтому понятно желание застройщика избежать выплат.

По закону это возможно, если перенос сдачи объекта будет согласован со всеми участниками проекта.

Стоит отметить, что подписав допсоглашение с застройщиком, дольщик соглашается с переносом даты на более позднее время и не может претендовать на неустойку за задержку сроков строительства, положенную ему по закону. Поэтому стоит хорошо подумать, прежде чем давать свое согласие.

Еще один риск, который поджидает дольщика на пути к новоселью – неудовлетворительное качество квартиры, в которой полно недоделок и строительных дефектов. Принятие жилья у застройщика – это не безусловная обязанность дольщика.

Если обнаружатся недостатки, нельзя идти на поводу у строителей и подписывать передаточный акт, иначе все дефекты придется исправлять за свой счет. А по закону это должен делать застройщик своими силами, причем в строго оговоренное время.

Сначала необходимо составить претензию об устранении недостатков, а если застройщик ее проигнорирует и не исправит свои огрехи, нужно обращаться в суд.

Неплатежеспособность дольщика

Строительство дома длится несколько лет, за это время материальное положение дольщика может поменяться, у него могут возникнуть трудности с внесением денег в долевое строительство, риски возможной неплатежеспособности на начальном этапе строительства посчитать достаточно трудно. Однако участник проекта не может просто так расторгнуть договор, если на то нет законных оснований.

Если же застройщик просрочит платеж более двух месяцев, застройщик имеет законное право отказаться от договора в одностороннем порядке и предъявить ему требование о выплате неустойки. Поэтому гражданам необходимо учитывать этот риск, прежде чем принять решение об участии в долевом проекте.

Будущие дополнительные расходы

С 2017 года у граждан появилась возможность получить в общую долевую собственность построенные на участке объекты социальной инфраструктуры: поликлиники, школы, детские дошкольные учреждения.

При согласии дольщика, между ним и застройщиком заключается соглашение, и средства участника, в том числе будут направлены на строительство данного объекта.

В чем здесь риск? Дольщику нужно быть готовым к дополнительным расходам, которые ждут его в будущем, поскольку помимо прав он также возлагает на себя обязанности по содержанию данного объекта: уплату налогов, аренды, коммунальных платежей.

Банкротство застройщика

Самые серьезные риски при долевом строительстве – это возможное банкротство застройщика. Дальнейшие действия граждан зависят от множества факторов. Если применяется стадия наблюдения, дольщику следует обращаться в Арбитражный суд, на чьем производстве находится банкротное дело, и заявлять свои требования в реестре кредиторов.

По закону дольщик может претендовать либо на денежное возмещение, либо требовать передачу ему жилого объекта.

Если до начала процедуры дольщик уже успел принять квартиру по акту, он может оформить ее в свою собственность.

 

Опытные юристы Общества защиты прав дольщиков помогут вам предотвратить большинство рисков, с которыми можно столкнуться при участии в долевом строительстве. В разделе «Контакты» опубликованы наши данные для связи.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/riski-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Какие риски вас поджидают при участии в долевом строительстве

Риски при участии в долевом строительстве жилья

Покупка квартиры в современных условиях – достаточно проблемное мероприятие. Россияне всячески стараются снизить стоимость жилья, либо оформляют ипотечные договоры с банками. В данной статье мы поговорим о таком варианте приобретения квартиры, как участие в долевом строительстве.

Что же это значит?

Обычная процедура покупки недвижимости заключается в передачи прав владения имуществом, в обмен на некую сумму. Но в нашем случае, вы выплачиваете всю сумму денег за квартиру во время постройки дома. При этом ее стоимость может быть ниже рыночной на 20-30 процентов.

Не правда ли заманчивое предложение? Именно под гнетом этого, многие люди попадаются на удочки мошенников, либо же тех, кто не способен выполнить все обязательства.

Поэтому, прежде чем согласиться на участие в долевом строительстве, вам следует запастись кое какой информацией, важные моменты раскроются в рамках данной статьи.

Начиная с апреля 2005 года, благодаря выходу Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», собственники жилья получили больше защиты со стороны государства. В случае непредвиденных ситуаций, дольщики имеют больше прав и возможностей выражения своих интересов в сторону застройщика. Однако как и во всех правилах, в этом есть исключения.

Несколько слов о федеральном законе защиты дольщиков

Главное, что пришло с вышеназванным федеральным законом, так это то, что теперь при сотрудничестве застройщика и дольщика недвижимости, заключается обоюдный договор, вместо инвестиционного договора, который использовался до 2005 года.

Благодаря этому закону, дольщики имеют кое какие гарантии со стороны застройщика, а именно то, что застройщик не имеет права заключать долевой договор до того, пока не выполнит установленные государством условия. Что это за условия?

  • перед постройкой, застройщику необходимо будет выкупить на открытом аукционе земельный участок под будущей дом;
  • получить разрешение на строительство дома;
  • также перед застройкой теперь необходимо опубликовать на просторах интернета, в местных печатных изданиях или других средствах массовой информации всю информацию о проекте (проектная декларация);
  • после того, как застройщик опубликует всю информацию, должно пройти не меньше полумесяца;

Бывали случаи, до принятия федерального закона о долевом участии, что квартиры продавались дважды – махинации со стороны застройщиков. На сегодняшний день, благодаря закону, все договоры долевого участия (каждый) фиксируются в регистрационной палате, делается это в обязательном порядке.

Долевой договор подразумевает под собой и то, что земельный участок, вместе со всем зданием, является залогом дольщиков. Это значит, что в случае финансовой нестабильности, здание и земля могут уйти «с молотка» в пользу дольщиков. Все доходы с торгов делятся в соответствии с долями.

В законе также прописан тот вариант, когда застройщик будет нарушать сроки сдачи готового объекта. В этом случае, дольщики имеют права требовать компенсации в виде выплаты штрафов и т.д.

Если пойти от обратного, в случае если дольщик будет опаздывать с выплатами, то закон застройщика никак не защищает.

Ознакомившись с законом, вы найдете много причин, по которым дольщик имеет права расторгать договор. Причем в ряде из них он может это сделать без согласия застройщика. Опять же, чтобы расторгнуть договор с дольщиком, застройщику нужна веская причина и решения суда. Более близко ознакомиться с этими моментами можно в самом законе, данная статья несет лишь направляющий характер.

После того, как вы удачно въехали в квартиру, 5 лет застройщик несет ответственность за свои действия (за качество постройки). Вы вправе на законных основаниях предъявлять ему претензии в течение вышеуказанного времени.

Хочется отметить, что при составлении договора, застройщики иногда хитрят и снимают с себя ответственность после постройки дома, либо же снижают количество времени, но спешим сообщить, что это не имеет юридической силы.

И так, подведем итоги. При участии в долевом строительстве, согласно соответствующему федеральному закону, между застройщиком и долевым участником, составляется долевой договор. В данном договоре указываются:

  • срок окончания постройки дома,
  • сдача квартир,
  • а также размеры штрафов для застройщика, в случае каких-либо нарушений.

Договор составляется довольно таки подробно, должны быть четко описаны права и обязанности обоих сторон.

В общих чертах процедура оформления долевого договора строительства ясна.

Поговорим о мошенниках на рынке долевого строительства

Наша задача понять то, что имея такие поруки со стороны государства, полного изучения застройщика, все это лишь поможет снизить процент риска. Помимо составления договора, важно учесть следующие моменты.

При изучении строительной площадки дома, ее документов, обратите в первую очередь внимание на дату получения разрешения постройки дома.

Как говорилось выше, федеральный закон начал действовать с апреля 2005 года, соответственно, если застройщик получил регистрацию раньше, то он имеет прав использовать старую систему, а именно составление инвестиционного договора.

Как вы поняли, что до 2005 года, все дома, которые строились при помощи долевого участия, имели инвестиционные договоры между застройщиками и собственниками. Если вы увидели, что в выбранной вами компании постройка дома производится на площадке, регистрация которой раньше 2005 года, это не обязательно мошенническая схема.

Однако примите во внимание тот факт, что застройщик будет на первом месте при выяснении обстоятельств. Договоры инвестирования содержат много подводных камней на случай ЧП или срыва всего мероприятия Застройщики, как правило, стараются лишить прав долевых участников, а себе стараются дать больше возможностей в этом.

У застройщика должен быть пакет документов, которые он обязан предъявлять долевому участнику по первому его требованию. В пакет этих документов входят:

  • оригинальный договор, который дает именно этому застройщику пользоваться землей,
  • полный строительный проект будущего дома
  • и разрешение со стороны государства на постройку этого дома.

Следует понимать, что необходимо ознакомиться с оригиналами документов, копии легком могут быть подделкой, и они не могут являться точной информацией. Застройщик может предоставить ксерокопии, якобы заверенные соответствующими инстанциями, но хотим предупредить, вы вправе требовать оригиналы документов (что вы и должны сделать).

Чтобы обезопасить себя от материальных обязательств, со стороны застройщика может поступить предложение о заключении не долевого договора, а договора купли-продажи. То есть вы как бы бронируете квартиру в доме.

Конечно же, полноценный договор купли-продажи на недостроенный объект оформить не получиться, только лишь предварительный. Однако застройщики предлагают заключить основной, после постройки дома (по закону можно будет это сделать после 3-х месяц спустя окончания постройки дома).

В этом случае, застройщик выступает в качестве обычного продавца квартиры, то есть никаких обязательств перед вами после постройки он не несет.

Так же в случае срыва сроков постройки, вы не сможете предъявить каких-либо претензий. Напомним, что участие в долевом строительстве выгодное, но очень рискованное дело, поэтому не стоит лишать себя защиты со стороны государства.

Совсем недобросовестные застройщики предлагают участнику долевого строительства заключить договор займа. То есть, вы выплачиваете какую-то начальную сумму денег, заключается предварительный договор, а остальная сумма за жилье оформляется как договор займа.

В случае ЧП, фирма застройщик обычно обязуется в нем выплатить сумму не только деньгами, но и так называемыми векселями. Вексель позволяет вам, купить у этого же застройщика какую-то другую квартиру. Но также, вы можете просто остаться с этим векселем.

Выше обговоренный закон о долевой собственности не защищает участников строительства в этом случае.

Некоторые фирмы предлагают следующую схему заключения договора. К примеру, 70 процентов суммы за жилье, вы оформляется обычным договором, а остальная часть идет как страховой взнос. Страховой взнос оформляется договором, в котором указываются случаи, при которых этот самый взнос выплачивается.

Теперь рассмотрим эту схему поближе

При расторжении договора, застройщик выплачивает по основному договору лишь 70 процентов от суммы квартиры. Остальные 30 процентов, участник долевого строительства получит лишь при наступлении страхового случая. А это все обговаривается в договоре страховки, в общем, если причина там не указана, по которой произошло расторжение основного договора, участник лишается этих денег.

Часто застройщики предлагают платить всю сумму напрямую в организацию, то есть, минуя банк. Да, банк берет комиссию (а при покупке квартиры учавствует крупная сумма денег, соответственно комиссия будет не малая), но в случае ЧП, у вас на руках не будет документального подтверждения факта передачи денег. Обо всех минусах этого варианта не стоит говорить, они понятны.

Также при покупке недвижимости, государство возвращает подоходный налог, но в налоговую следует предоставить подтверждение денежной операции, вы не сможете этого сделать, если обойдете банк.

Следуя этим не хитрым советам и ознакомившись с настоящим федеральным законом, вы максимально обезопасите сделку с застройщиком. А вообще выбирайте качественного и проверенного временем застройщика. Удачных инвестиций!

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Источник: http://rucountry.ru/note/kakie_riski_vas_podgidajut_pri_uchastii_v_dolevom_stroitelstve_64361.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.